Comprar una vivienda para destinarla al alquiler turístico exige una due diligence jurídica específica. Una licencia existente, un anuncio activo en una plataforma o una actividad que haya funcionado durante años no bastan para garantizar que el uso pueda mantenerse después de la compraventa.
1. Licencia y situación administrativa
Debe comprobarse qué título habilita realmente la actividad: licencia, autorización, declaración responsable u otro régimen autonómico. También hay que verificar si sigue vigente, si está vinculada a la vivienda concreta y si existen expedientes, limitaciones urbanísticas o condiciones de funcionamiento.
2. Estatutos y comunidad de propietarios
La revisión debe incluir el título constitutivo, los estatutos inscritos y los acuerdos comunitarios. Las cláusulas que reservan el uso a vivienda o prohíben determinadas actividades pueden tener consecuencias relevantes. El Tribunal Supremo ha reconocido efectos a determinadas prohibiciones estatutarias aplicables al uso turístico.
3. El régimen comunitario desde 2025
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige, en los supuestos previstos legalmente, aprobación expresa de la comunidad para iniciar la actividad turística. El artículo 17.12 regula la mayoría de tres quintas partes y las condiciones de estos acuerdos. Las resoluciones registrales de 2026 muestran que la fecha de inicio de la actividad y las reglas transitorias pueden ser determinantes.
4. Urbanismo, turismo y registro
También hay que separar tres comprobaciones: compatibilidad urbanística, habilitación turística y situación registral. Que una vivienda figure en una plataforma no acredita por sí solo ninguna de estas circunstancias.
5. Documentación que conviene pedir antes de firmar
- Título de propiedad y nota simple actualizada.
- Estatutos y título constitutivo de la comunidad.
- Actas comunitarias relevantes.
- Licencia, autorización o declaración responsable turística.
- Certificados o justificantes de inscripción turística cuando proceda.
- Información sobre expedientes sancionadores o urbanísticos.
- Documentación relativa al registro de alquiler de corta duración cuando sea aplicable.
Conclusión
El objetivo de la revisión previa no es únicamente comprobar si «hay licencia», sino determinar si el uso turístico es jurídicamente viable y sostenible en el inmueble concreto. La situación puede depender de la normativa territorial, de los estatutos, de acuerdos comunitarios y de la fecha en la que comenzó la actividad.