Desde el 3 de abril de 2025, ninguna vivienda situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal puede destinarse a vivienda de uso turístico sin el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios. La Ley Orgánica 1/2025 invirtió la regla que regía hasta entonces —donde la actividad turística era libre salvo prohibición expresa en estatutos— y la sustituyó por un régimen de autorización previa con una mayoría reforzada. Esta guía explica qué exige la ley, cómo se convoca y computa la junta, qué puede hacer la comunidad con las licencias que ya funcionaban antes de la reforma y cómo defenderse si un acuerdo se ha adoptado de forma irregular.
Qué cambia la Ley Orgánica 1/2025 en la Ley de Propiedad Horizontal
La reforma modifica el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y afecta directamente a cualquier propietario que quiera destinar su vivienda, o parte de ella, a alquiler turístico de corta estancia. Antes de la reforma, la actividad se consideraba en principio libre, salvo que los estatutos de la comunidad la prohibieran expresamente o la limitaran. Desde abril de 2025, el criterio se invierte: la actividad turística queda prohibida salvo que la junta la autorice expresamente, con un quórum reforzado que antes solo se exigía para prohibirla.
El cambio no es meramente formal. Significa que el silencio de los estatutos, que antes favorecía al propietario que quería explotar su piso turísticamente, ahora juega en su contra: si la comunidad no ha adoptado un acuerdo expreso de autorización, la actividad no puede iniciarse legalmente, con independencia de que exista o no una licencia turística municipal en vigor.
La mayoría de tres quintos: un doble quórum
El acuerdo de autorización —al igual que el de limitación, prohibición o recargo— requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata de un doble quórum que debe cumplirse simultáneamente: no basta con que voten a favor tres quintos de los propietarios presentes si estos no representan también tres quintos del total de las cuotas del edificio, y viceversa.
Este umbral es más exigente que el de mayoría simple, pero inferior al de unanimidad. En comunidades con muchos propietarios ausentes o con cuotas muy desiguales entre pisos, alcanzar los tres quintos puede requerir varias convocatorias o un trabajo previo de recogida de apoyos antes de la junta.
La mayoría de tres quintos se calcula sobre el total de propietarios de la comunidad, no solo sobre los asistentes a la junta. Los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia en el plazo legal tras la notificación del acuerdo se computan, según los casos, como favorables, por lo que conviene revisar con detalle el acta y las notificaciones posteriores.
Cómo se convoca y celebra la junta
Para que un acuerdo sobre vivienda turística sea válido, deben respetarse las reglas generales de convocatoria y desarrollo de la junta de propietarios:
- El punto debe figurar de forma expresa y clara en el orden del día de la convocatoria; no es válido aprobarlo como «ruegos y preguntas» o bajo un epígrafe genérico.
- La convocatoria debe remitirse con la antelación mínima que exige la LPH y notificarse a todos los propietarios en el domicilio designado a estos efectos.
- El administrador o el presidente deben dejar constancia en el acta del sentido del voto de cada propietario y del porcentaje de cuota que representa, para poder verificar después si se alcanzó el doble quórum.
- Los propietarios con cuotas pendientes de pago pueden asistir con voz, pero su derecho de voto puede quedar limitado conforme a las reglas generales de la LPH sobre morosidad.
Un defecto en cualquiera de estos trámites —orden del día insuficiente, convocatoria fuera de plazo o cómputo erróneo de cuotas— es motivo habitual de impugnación del acuerdo.
Qué puede decidir la comunidad con esa mayoría
Con el mismo quórum de tres quintos, la junta puede adoptar distintos tipos de acuerdo sobre la vivienda turística, que conviene no confundir:
Autorizar la actividad
Permite que uno o varios propietarios inicien legalmente la actividad turística en su vivienda, sujeto a las condiciones que la propia comunidad quiera fijar en el mismo acuerdo.
Limitar o condicionar la actividad
La comunidad puede autorizar la actividad de forma parcial: por ejemplo, restringiéndola a determinadas plantas, fijando un número máximo de viviendas turísticas simultáneas en el edificio o imponiendo normas de convivencia adicionales sobre ruido, horarios de entrada y salida de huéspedes o uso de zonas comunes.
Prohibir la actividad
La comunidad puede acordar la prohibición total de la vivienda turística en el edificio, con los mismos efectos —y las mismas garantías de convocatoria y quórum— que un acuerdo de autorización.
Aprobar un recargo en la cuota de gastos comunes
La reforma habilita a la comunidad a aprobar, con la misma mayoría de tres quintos, un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes que corresponda a las viviendas turísticas, como compensación por el mayor uso de zonas comunes, ascensores o servicios del edificio que este tipo de actividad suele generar.
Autorización, límites, prohibición y recargo son decisiones independientes entre sí, aunque compartan el mismo quórum. Una comunidad puede, por ejemplo, autorizar la actividad y, en la misma junta o en una posterior, aprobar el recargo del 20 % sin necesidad de prohibir ni limitar nada más.
Régimen transitorio: quién conserva el derecho adquirido
La reforma no tiene efectos retroactivos. Los propietarios que ya ejercían la actividad turística de forma legal antes del 3 de abril de 2025 —con licencia en vigor y cumpliendo la normativa aplicable en ese momento— conservan ese derecho, aunque la comunidad no haya adoptado ningún acuerdo expreso de autorización.
Esta protección tiene, no obstante, dos matices importantes:
- El derecho adquirido se refiere a seguir operando, no impide que la comunidad, con la mayoría de tres quintos, apruebe a futuro un recargo en gastos comunes también aplicable a las viviendas ya en funcionamiento.
- Si la licencia turística municipal caduca, se extingue o no se renueva —como ocurre, por ejemplo, con el calendario de extinción de licencias HUTB anunciado en algunos municipios—, el derecho adquirido decae junto con la licencia, y una nueva puesta en marcha de la actividad quedaría sujeta ya al régimen de autorización expresa.
Conviene documentar de forma fehaciente la fecha de inicio de la actividad y el estado de la licencia antes de abril de 2025, especialmente de cara a una eventual venta del inmueble o a una comprobación posterior por parte de la comunidad.
Comunidad de propietarios y compraventa de un piso con actividad turística
Comprar una vivienda que ya opera como alojamiento turístico no traslada automáticamente el derecho adquirido al nuevo propietario en todos los casos, y conviene verificar, antes de firmar:
- Si existe un acuerdo expreso de la comunidad que autorice la actividad con independencia de quién sea el titular, o si la continuidad depende de que la actividad no se haya interrumpido desde antes de abril de 2025.
- Si la comunidad ha aprobado ya, o tiene previsto someter a votación, un recargo en gastos comunes aplicable a la vivienda.
- El contenido de los estatutos y del libro de actas, para descartar prohibiciones o limitaciones previas que pudieran no constar en el registro de la propiedad.
- El estado de la licencia turística municipal asociada al inmueble y su fecha de caducidad, de forma independiente al régimen de propiedad horizontal.
Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad
Un propietario disconforme con un acuerdo sobre vivienda turística —ya sea porque se aprobó sin alcanzar el quórum exigido, porque no figuraba en el orden del día o porque considera que el acuerdo es abusivo o discriminatorio— puede acudir a la vía judicial dentro de los plazos que marca la LPH:
- Tres meses desde la adopción del acuerdo, con carácter general, para los propietarios que asistieron y votaron en contra o se abstuvieron.
- Tres meses desde que se tuvo conocimiento del acuerdo para quienes, debiendo haber sido convocados, no lo fueron.
- Un año cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, incluyendo defectos graves en el quórum o en la convocatoria.
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable solicitar por escrito una copia certificada del acta y del libro de propietarios para poder verificar de forma documental el cómputo exacto de votos y cuotas, ya que la carga de acreditar el cumplimiento del quórum recae habitualmente sobre quien defiende la validez del acuerdo.
Impugnar un acuerdo no suspende automáticamente sus efectos. Si la comunidad ha prohibido la actividad y el propietario continúa operando mientras se resuelve la impugnación, puede exponerse a reclamaciones adicionales por parte de la propia comunidad, con independencia del resultado final del procedimiento judicial.
Relación con la licencia turística municipal y autonómica
El acuerdo de la comunidad de propietarios es un requisito adicional e independiente de la licencia turística municipal y de la normativa autonómica aplicable. Tener una licencia HUT en vigor no exime de contar con la autorización de la comunidad, y viceversa: contar con la autorización de la comunidad no sustituye a la licencia municipal, la inscripción en el registro turístico autonómico ni el resto de obligaciones formales de la actividad. Los tres regímenes —comunidad de propietarios, licencia municipal y registro turístico— deben cumplirse de forma acumulativa y conviene revisarlos de manera conjunta antes de iniciar o continuar la actividad.
Preguntas frecuentes
¿Necesito autorización de la comunidad de propietarios para alquilar mi piso como vivienda turística?
Desde el 3 de abril de 2025, sí, salvo que la actividad ya se ejerciera legalmente antes de esa fecha. La autorización requiere una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas.
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos que ya funcionan legalmente?
No con carácter retroactivo. Quien ya operaba legalmente antes del 3 de abril de 2025 conserva ese derecho, aunque la comunidad sí puede aprobar a futuro límites o un recargo en gastos comunes.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar el recargo del 20 % en gastos comunes?
La misma mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas que se exige para autorizar, limitar o prohibir la actividad turística.
¿Cómo se impugna un acuerdo de la comunidad sobre vivienda turística?
Por vía judicial, en el plazo de tres meses desde su adopción o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, cuando no se hayan respetado los requisitos de convocatoria, quórum o mayoría.