La vivienda de uso turístico (VUT) es la figura que regula, en toda Andalucía, la cesión temporal de una vivienda con fines turísticos a cambio de precio. Su marco básico es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, pero desde el 22 de febrero de 2024 ese decreto opera junto con una reforma profunda, el Decreto 31/2024, de 29 de enero, que endurece los requisitos de habitabilidad y calidad y otorga a los ayuntamientos la facultad de limitar el número de VUT por zonas, edificios o periodos. A ello se suman, desde otras normas, la Ley Orgánica 1/2025 sobre autorización de la comunidad de propietarios, la obligación de uso de SES Hospedajes y el Registro Único de Arrendamientos de ámbito estatal. Esta guía reúne el marco completo, actualizado, y explica qué significa para propietarios, compradores y comunidades en Andalucía.
¿Qué regula el Decreto 28/2016 y por qué sigue siendo determinante?
El Decreto 28/2016 es la norma autonómica que define qué es una VUT, quién puede explotarla y qué trámite administrativo permite su puesta en marcha: la declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo. A diferencia del PEUAT de Barcelona, que zonifica la ciudad calle por calle, el modelo andaluz combina una norma autonómica única —aplicable a los ocho provincias— con la posibilidad de que cada ayuntamiento añada, mediante su ordenanza o su planeamiento urbanístico (PGOU), límites adicionales sobre el número de VUT en determinadas zonas, edificios o periodos del año.
Esa combinación exige comprobar simultáneamente dos planos normativos antes de operar una VUT: el régimen autonómico (Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, y la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía) y el régimen municipal específico del ayuntamiento donde se ubique el inmueble, que puede haber aprobado restricciones propias al amparo de esta última reforma.
Las dos modalidades de VUT en Andalucía
El decreto distingue dos modalidades de explotación, con requisitos de capacidad distintos:
VUT completa
Se cede la totalidad de la vivienda a la persona usuaria turística. El límite es de 15 plazas en total y un máximo de 4 plazas por habitación, admitiéndose hasta dos plazas convertibles en el salón. La superficie construida debe respetar como mínimo 14 metros cuadrados por plaza, con una superficie total de la vivienda no inferior a 25 metros cuadrados construidos.
VUT por habitaciones
Se alquilan una o varias habitaciones mientras la persona propietaria, usufructuaria o explotadora reside y está empadronada en la vivienda. El límite es de 6 plazas en total y un máximo de 4 plazas por habitación.
Desde la reforma de 2024, quien explota una VUT debe comunicar los periodos de funcionamiento en los que va a prestar el servicio de alojamiento; si no los comunica, se entiende que lo presta durante todo el año. No puede ejercerse la actividad fuera de los periodos comunicados, ni anunciarse disponibilidad distinta de la efectivamente declarada.
Limitaciones municipales: zonas, edificios y periodos
El Decreto 31/2024 habilita expresamente a los ayuntamientos andaluces a introducir, dentro de su propio planeamiento urbanístico, restricciones proporcionadas al número máximo de VUT por edificio, sector, ámbito, periodos o zona, en función del grado de saturación turística. Esta facultad ya se ha ejercido en distintas ciudades: Málaga, por ejemplo, ha limitado la inscripción de nuevas VUT en determinadas zonas saturadas exigiendo, además, que la vivienda disponga de título habilitante de ocupación y de accesos e instalaciones generales independientes del resto del edificio.
Sevilla, Cádiz, Granada y otras ciudades andaluzas cuentan o están tramitando ordenanzas similares. Por ello, antes de dar de alta una VUT o de adquirir un inmueble «con VUT incluida», conviene comprobar, además del Decreto 28/2016, la ordenanza municipal específica y el planeamiento urbanístico vigente en el municipio concreto, ya que dos viviendas con características idénticas pueden tener una viabilidad completamente distinta según el ayuntamiento en el que se ubiquen.
Requisitos para operar legalmente una VUT en Andalucía
Al margen de la viabilidad urbanística municipal, una VUT legal en Andalucía debe cumplir un conjunto de obligaciones formales:
- Declaración responsable presentada de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, manifestando el cumplimiento de los requisitos del Decreto 28/2016.
- Inscripción de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), con número de identificación en formato VUT/XX/00000 (las antiguas inscripciones VFT se renumeraron automáticamente a VUT tras la reforma de 2024).
- Licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o certificado urbanístico municipal que acredite que la edificación reúne las condiciones para su destino a vivienda.
- Cumplimiento de la normativa de ordenación urbanística municipal, incluidas las limitaciones específicas por zona que haya aprobado el ayuntamiento.
- Comunicación previa a la comunidad de propietarios y, desde abril de 2025, autorización expresa cuando sea exigible (ver más abajo).
- Alta en el sistema SES Hospedajes y comunicación de los datos de viajeros conforme al Real Decreto 933/2021.
- Inscripción en el Registro Único de Arrendamientos (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) de ámbito estatal.
- Exhibición del número de inscripción en el RTA en toda la publicidad, anuncios y plataformas «on line».
La ausencia de cualquiera de estos elementos —no solo la falta de inscripción en el RTA— puede dar lugar a un expediente sancionador independiente, por lo que conviene revisar el cumplimiento de forma integral.
El Decreto 31/2024: qué cambió y el periodo de adaptación
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, entró en vigor el 22 de febrero de 2024 y modificó de forma sustancial el Decreto 28/2016. Entre otras novedades: refuerza la figura de la empresa explotadora, exige el cumplimiento de nuevos parámetros de habitabilidad, acondicionamiento y servicios comunes (superficie mínima por plaza, número de baños, climatización), y faculta a los ayuntamientos a limitar el número de VUT, como se ha explicado en el apartado anterior.
Las viviendas ya inscritas antes de la reforma dispusieron de un periodo transitorio de seis meses, hasta el 22 de agosto de 2024, para adaptarse a los nuevos requisitos: comunicar sus periodos de funcionamiento, ajustar su publicidad a esos periodos y verificar que su capacidad respeta los parámetros de superficie mínima (14 m² construidos por plaza y 25 m² de superficie mínima total de la vivienda).
Una VUT inscrita antes de 2024 sigue siendo válida, pero su titular debe haber completado la adaptación exigida por el Decreto 31/2024. La falta de adaptación, al igual que la inexactitud o falsedad esencial en la declaración responsable, puede dar lugar a la cancelación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, previa audiencia de la persona interesada.
Cancelación de la inscripción y baja de una VUT
El propio Decreto 31/2024 prevé que la comprobación, por parte de la Administración turística, de una inexactitud o falsedad esencial en la declaración responsable —o la constatación de que la vivienda ha dejado de reunir las condiciones exigidas, incluida la ausencia de licencias urbanísticas exigibles— dé lugar a la cancelación de la inscripción en el RTA, previa audiencia de la persona interesada.
Cualquier operación de compraventa de un inmueble «con VUT incluida» debe verificar de forma documental que la inscripción sigue vigente, que corresponde exactamente a esa dirección y que no existe ningún expediente de cancelación o de restauración de la legalidad urbanística en curso, ya que la Ley 13/2011 permite a los ayuntamientos sancionar el uso contrario a la licencia municipal concedida.
Sanciones por operar sin inscripción o incumplir la normativa
El régimen sancionador aplicable está en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía. Las cuantías previstas son:
- Infracciones leves: apercibimiento o multa de hasta 2.000 euros.
- Infracciones graves: de 2.001 a 18.000 euros.
- Infracciones muy graves: de 18.001 a 150.000 euros.
Se consideran, entre otras, infracciones graves la prestación clandestina de un servicio turístico —es decir, operar sin haber presentado la declaración responsable— y la falsedad de los datos manifestados en ella. Además de la multa, la Administración puede ordenar la cancelación de la inscripción en el RTA y exigir la retirada de los anuncios de las plataformas de alquiler. La reincidencia en infracciones graves se califica como infracción muy grave.
La cuantía final de la sanción depende de la calificación de la infracción, de la existencia de reincidencia y de circunstancias atenuantes o agravantes que deben analizarse expediente por expediente. No conviene asumir automáticamente que se aplicará el importe máximo previsto en la ley.
Comunidad de propietarios: la mayoría de tres quintos
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal e invirtió la regla general: la actividad turística en un inmueble sometido a propiedad horizontal queda prohibida salvo autorización expresa de la comunidad. Esa autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación —un doble quórum que debe cumplirse simultáneamente—.
La misma mayoría permite a la comunidad limitar, condicionar o directamente prohibir la actividad, así como aprobar un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes para las viviendas turísticas, en compensación por el mayor uso de las zonas comunes.
La reforma no tiene efectos retroactivos: quien ya ejercía la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025 conserva ese derecho, sin perjuicio de que la comunidad pueda, más adelante, usar la misma mayoría de tres quintos para introducir límites o recargos a futuro. En Andalucía, además, desde esa fecha las solicitudes de inscripción de nuevas VUT en régimen de propiedad horizontal deben ir acompañadas del correspondiente certificado de aprobación de la comunidad.
Si te deniegan la inscripción o recibes una sanción
Ante una suspensión de la declaración responsable, una cancelación de la inscripción en el RTA o un expediente sancionador vinculado a la normativa de VUT, conviene distinguir varias vías de defensa según el momento del procedimiento:
- Alegaciones en fase de instrucción del expediente, para cuestionar los hechos imputados o aportar prueba de descargo.
- Recurso de alzada o reposición frente a la resolución sancionadora, dentro del plazo legal correspondiente.
- Recurso contencioso-administrativo cuando la vía administrativa se ha agotado sin resultado favorable.
- En determinados casos, impugnación de una ordenanza municipal cuando existan dudas razonables sobre la correcta aplicación de sus límites al inmueble concreto.
Los plazos son perentorios y su incumplimiento puede cerrar la vía de defensa, por lo que conviene actuar desde el primer momento en que se recibe la notificación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir registrando una VUT nueva en Andalucía en 2026?
Sí, con carácter general, mediante declaración responsable, siempre que la vivienda cumpla los requisitos del Decreto 28/2016 modificado por el Decreto 31/2024 y la normativa urbanística municipal. La viabilidad debe comprobarse municipio por municipio, ya que varios ayuntamientos han limitado el número de VUT por zonas.
¿Qué diferencia hay entre una VUT completa y una VUT por habitaciones?
La VUT completa cede la totalidad de la vivienda (máximo 15 plazas). La VUT por habitaciones exige que el propietario o explotador resida y esté empadronado en la vivienda (máximo 6 plazas en total).
¿Necesito autorización de la comunidad de propietarios?
Desde el 3 de abril de 2025, sí, salvo que la actividad ya se ejerciera legalmente antes de esa fecha. La autorización requiere una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas.
¿Cuánto puede ascender una sanción por operar sin licencia?
Entre 2.001 y 18.000 euros en infracciones graves, y entre 18.001 y 150.000 euros en infracciones muy graves, además de la cancelación de la inscripción en el RTA.