La vivienda de uso turístico en Baleares, técnicamente denominada Estancia Turística en Vivienda (ETV), es una de las figuras más restringidas de España. A la habilitación administrativa ordinaria se suma un requisito que no existe en otras comunidades: la vivienda debe disponer de plazas turísticas, un recurso limitado cuya adquisición está paralizada por una moratoria insular desde 2022. En 2026 conviene leer ese marco junto con tres normas que lo han reforzado: el Decreto Ley 4/2025, la Ley Orgánica 1/2025 de propiedad horizontal y el nuevo régimen de multas coercitivas diarias contra la oferta ilegal. Esta guía reúne el marco completo, actualizado, y explica qué significa para propietarios, compradores y comunidades.
¿Qué es la ETV y por qué el sistema balear es distinto?
La Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears —modificada de forma sustancial por la Ley 6/2017 y, más recientemente, por la Ley 3/2022 y el Decreto Ley 4/2025— regula la comercialización turística de viviendas bajo la figura de la ETV. A diferencia del modelo catalán o madrileño, la competencia de gestión no recae en el Govern autonómico sino en los Consells Insulars de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, cada uno con su propio registro, su propio plan de comercialización y, en el caso de Mallorca, su propio consorcio de plazas.
El elemento diferencial del sistema balear es la plaza turística: no basta con cumplir los requisitos técnicos de la vivienda, también hay que disponer de plazas asignadas a esa isla, un recurso finito cuya adquisición lleva paralizada desde febrero de 2022. En la práctica, cualquier análisis de viabilidad de una ETV en Baleares exige comprobar simultáneamente la Ley 8/2012, el planeamiento insular vigente, la moratoria aplicable y la disponibilidad —o no— de plazas en la bolsa correspondiente.
Las modalidades de ETV
La normativa balear distingue tres modalidades de vivienda de uso turístico, cada una con un régimen y una vigencia distintos.
ETV — Vivienda unifamiliar independiente
Permite la comercialización turística durante todo el año. La inscripción no tiene fecha de caducidad, aunque la normativa obliga a renovar la acreditación de calidad cada seis años para mantener la operatividad. Es la modalidad con mayor coste de adquisición de plazas, alrededor de 3.500 euros por plaza en Mallorca, fraccionable en cinco cuotas anuales.
ETVPL — Vivienda en edificio plurifamiliar
Aplicable a viviendas en régimen de propiedad horizontal, restringida legalmente a tipologías de adosados y pareados. Tiene una vigencia de cinco años y requiere un trámite de prórroga a su término. Desde la entrada en vigor del Decreto Ley 4/2025, no pueden tramitarse nuevas licencias de esta modalidad en edificios plurifamiliares, salvo para las tipologías expresamente exceptuadas.
ETV60 — Vivienda principal del propietario
Permite la comercialización turística de la vivienda habitual del titular por un máximo de dos meses (60 días) al año, en meses completos aunque no necesariamente consecutivos. Tiene una vigencia de cinco años y exige acreditar mediante certificado de empadronamiento que el inmueble constituye la residencia principal del propietario. Esta modalidad también está sujeta a la moratoria de adquisición de plazas.
En todas las modalidades, la vivienda debe comercializarse completa —nunca por habitaciones— y solo puede comercializarse un máximo de tres inmuebles por propietario bajo la figura de ETV.
La moratoria de plazas y el Decreto Ley 4/2025
Desde el 11 de febrero de 2022, una moratoria de hasta cuatro años suspende la adquisición de nuevas plazas turísticas en Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera. Mientras dure, no pueden tramitarse nuevas inscripciones de ETV —incluida la modalidad ETV60— salvo que se disponga ya de plazas propias en la «bolsa» correspondiente a cada isla.
El Decreto Ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal y por la calidad turística de Baleares, añadió una capa adicional de contención: desde el 16 de abril de 2025 queda prohibida la creación de nuevas plazas en viviendas plurifamiliares en el conjunto del archipiélago, con la única excepción de las tipologías de adosados y pareados. La norma reactiva, en paralelo, el intercambio de plazas entre particulares —siempre sin incremento del número total— y crea una bolsa transitoria que recoge las plazas que se den de baja en cada isla, para garantizar que el parque de plazas no crezca mientras los consejos insulares terminan de fijar su techo definitivo.
Según los propios datos manejados por el Govern al aprobar la norma, Baleares cuenta con aproximadamente 160.000 plazas turísticas en viviendas ya habilitadas para una población de alrededor de 1.240.000 habitantes, cifra que explica la orientación restrictiva de la reforma en un contexto declarado de emergencia habitacional.
Salvo que ya dispongas de plazas propias o accedas a ellas mediante intercambio entre particulares o bolsa insular, en 2026 no es posible tramitar una ETV nueva en Mallorca, Menorca, Ibiza o Formentera. Cualquier oferta de «gestión de licencia turística en Baleares» debe analizarse con cautela cuando no se acredita el origen concreto de las plazas.
Requisitos para operar legalmente una ETV
Al margen de la disponibilidad de plazas, una ETV legal en Baleares debe cumplir un conjunto de requisitos formales y técnicos:
- Presentación de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) ante el Consell Insular correspondiente.
- Cédula de habitabilidad o título de habitabilidad en vigor, que determina el número máximo legal de plazas.
- Certificado municipal que acredite que la vivienda se ubica en zona apta para uso turístico según el planeamiento urbanístico vigente.
- Certificado acreditativo de la adquisición o disponibilidad de las plazas turísticas necesarias.
- Comunicación o autorización de la comunidad de propietarios cuando el inmueble esté sometido a propiedad horizontal (ver más abajo).
- Suscripción de un seguro de responsabilidad civil en vigor.
- Registro de viajeros ante la Policía Nacional o la Guardia Civil.
- Exhibición del número de registro en toda la publicidad y en los anuncios de las plataformas de comercialización.
La ausencia de cualquiera de estos elementos —no solo la falta de plazas— puede dar lugar a un expediente sancionador independiente, por lo que conviene revisar el cumplimiento de forma integral y no limitarse a comprobar la existencia de un número de registro.
Exigencias de calidad reforzadas por el Decreto Ley 4/2025
Para las renovaciones y nuevas habilitaciones que sí resultan posibles, el Decreto Ley 4/2025 eleva las exigencias de calidad de la vivienda:
- Antigüedad mínima de cinco años con uso estrictamente residencial privado, acreditado mediante documentación oficial.
- Calificación de eficiencia energética de clase B o C.
- Sistemas de energía renovable para la producción de agua caliente sanitaria.
- Contadores individuales de agua y de otros suministros energéticos.
Estas exigencias, unidas al coste de adquisición de plazas y a la propia moratoria, elevan de forma notable la barrera de entrada para cualquier nueva incorporación al mercado de alquiler vacacional en las islas.
Sanciones por operar sin habilitación
El régimen sancionador está en la propia Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears, reforzado por sucesivas reformas. Las cuantías vigentes en 2026 son:
- Infracciones leves: hasta 5.000 euros.
- Infracciones graves: de 5.001 a 50.000 euros.
- Infracciones muy graves: de 50.001 a 500.000 euros.
Comercializar una vivienda sin la DRIAT correspondiente se califica como infracción grave, y la Ley 6/2017 extendió la responsabilidad tanto al propietario del inmueble como al explotador de la actividad, por cada vivienda ofertada. Las plataformas de comercialización que publiciten oferta ilegal, o que no muestren el número de registro definitivo de cada vivienda anunciada, pueden ser sancionadas de forma directa con multas de hasta 400.000 euros.
Desde 2026, la reforma de la Ley 8/2012 incorpora además un sistema de multas coercitivas diarias: una vez notificada la orden de cese, la negativa a interrumpir la actividad puede acarrear multas de entre 500 y 5.000 euros diarios hasta que desaparezca la comercialización irregular, con independencia de la sanción principal del expediente.
La cuantía final de la sanción depende de la calificación de la infracción, de la existencia de reincidencia y de circunstancias atenuantes o agravantes que deben analizarse expediente por expediente. No conviene asumir automáticamente que se aplicará el importe máximo previsto en la ley.
Comunidad de propietarios: la mayoría de tres quintos
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal e invirtió la regla general: la actividad turística en un inmueble sometido a propiedad horizontal queda prohibida salvo autorización expresa de la comunidad. Esa autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación —un doble quórum que debe cumplirse simultáneamente—.
La misma mayoría permite a la comunidad limitar, condicionar o directamente prohibir la actividad, así como aprobar un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes para las viviendas turísticas, en compensación por el mayor uso de las zonas comunes. En Baleares, esta reforma se suma a un requisito ya exigido por la propia normativa turística insular: la ausencia de aprobación de la comunidad de propietarios, cuando esta no lo haya autorizado expresamente, es motivo directo de prohibición de la comercialización de la ETV.
La reforma no tiene efectos retroactivos: quien ya ejercía la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025 conserva ese derecho, sin perjuicio de que la comunidad pueda, más adelante, usar la misma mayoría de tres quintos para introducir límites o recargos a futuro.
Si te deniegan una habilitación o recibes una sanción
Ante una denegación de la DRIAT, un requerimiento de cese o un expediente sancionador vinculado a la comercialización de una ETV, conviene distinguir varias vías de defensa según el momento del procedimiento:
- Alegaciones en fase de instrucción del expediente, para cuestionar los hechos imputados o aportar prueba de descargo.
- Recurso de alzada o reposición frente a la resolución sancionadora, dentro del plazo legal correspondiente ante el Consell Insular competente.
- Recurso contencioso-administrativo cuando la vía administrativa se ha agotado sin resultado favorable.
- En determinados casos, impugnación de la denegación de la disponibilidad de plazas cuando existan dudas razonables sobre la correcta aplicación de la moratoria o de la bolsa de plazas al inmueble concreto.
Los plazos son perentorios y su incumplimiento puede cerrar la vía de defensa, por lo que conviene actuar desde el primer momento en que se recibe la notificación, especialmente ante el nuevo régimen de multas coercitivas diarias.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden conseguir plazas turísticas nuevas en Baleares en 2026?
En la práctica, no, salvo excepciones tasadas. La moratoria vigente desde 2022 suspende la adquisición de nuevas plazas en las cuatro islas, y el Decreto Ley 4/2025 prohíbe además nuevas plazas en viviendas plurifamiliares en todo el archipiélago, con la excepción de adosados y pareados.
¿Qué pasa con mi ETV si ya la tengo inscrita?
Una ETV unifamiliar inscrita no tiene fecha de caducidad, aunque exige renovar la acreditación de calidad cada seis años. Una ETVPL en edificio plurifamiliar tiene una vigencia de cinco años prorrogable, sujeta a las nuevas exigencias de calidad del Decreto Ley 4/2025.
¿Necesito autorización de la comunidad de propietarios?
Desde el 3 de abril de 2025, sí, salvo que la actividad ya se ejerciera legalmente antes de esa fecha. La autorización requiere una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, y su ausencia es además motivo directo de prohibición conforme a la propia normativa turística balear.
¿Cuánto puede ascender una sanción por operar sin habilitación?
Hasta 5.000 euros en infracciones leves, entre 5.001 y 50.000 euros en infracciones graves, y entre 50.001 y 500.000 euros en infracciones muy graves, además del cese de la actividad y de posibles multas coercitivas diarias de entre 500 y 5.000 euros.