La vivienda de uso turístico (VUT) en Madrid convive hoy con tres capas normativas distintas que hay que leer conjuntamente: el Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019, la suspensión de licencias acordada por el Ayuntamiento en abril de 2024 sobre los llamados «anillos 1, 2 y 3», y la reforma autonómica del Decreto 79/2014 que introdujo el Decreto 27/2026. A esto se suma, desde abril de 2025, la exigencia de mayoría de tres quintos en la comunidad de propietarios. Esta guía reúne el marco completo y actualizado, y explica qué implica para propietarios, compradores e inversores.

¿Qué es el PEH y por qué sigue siendo determinante?

El PEH —Plan Especial para la Regulación del Uso de Servicios Terciarios en su clase de Hospedaje— fue aprobado por el pleno municipal el 27 de marzo de 2019 con el objetivo declarado de frenar la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y redistribuir la actividad hacia otras zonas de la ciudad. Delimita un ámbito territorial dividido en tres anillos concéntricos alrededor del centro histórico y fija, para cada uno, distintos condicionantes de acceso, uso de planta baja y compatibilidad con el uso residencial.

El propio Ayuntamiento ha reconocido que el PEH resultó ineficaz para contener el crecimiento de las VUT: solo entre 2017 y 2024 las plazas turísticas en pisos aumentaron un 41 %. Por ese motivo, desde 2024 el plan convive con un paquete de medidas cautelares —la suspensión de licencias— y con una modificación del Plan General todavía en tramitación que sustituirá al PEH.

Los anillos del PEH y la futura zonificación

Cualquier análisis de viabilidad de una VUT en Madrid exige, en primer lugar, comprobar en qué anillo del PEH se ubica el inmueble, porque de ello depende si hoy es posible tramitar una licencia y qué régimen se le aplicará cuando se apruebe la modificación del Plan General.

Anillo 1 — Distrito Centro

Es el ámbito más restrictivo y el que concentra la mayor densidad de VUT de la ciudad. Desde abril de 2024 tiene suspendida la concesión de licencias para VUT dispersas en uso residencial y, específicamente en los ejes comerciales del distrito, la transformación de locales a vivienda que pudiera derivar en nuevas plazas turísticas.

Anillo 2 — Chamberí, Arganzuela y sectores de Salamanca, Retiro y Argüelles

Comprende buena parte de Chamberí, Arganzuela y zonas colindantes de Salamanca, Retiro y el barrio de Argüelles. El régimen es también restrictivo, con la misma suspensión de licencias para VUT dispersas en uso residencial vigente desde 2024.

Anillo 3 — Resto de la almendra central y entorno de Príncipe Pío

Incluye el resto del área delimitada por la M-30, así como zonas de Puerta del Ángel, Príncipe Pío y Chamartín. También queda sujeto a la suspensión de licencias para VUT dispersas mientras no se apruebe la nueva ordenación.

Resto de la ciudad — fuera del ámbito del PEH

Los distritos y barrios no incluidos en los tres anillos no están sujetos a la suspensión de licencias dispersas, aunque siguen debiendo cumplir el resto de requisitos urbanísticos, autonómicos y de habitabilidad exigibles a cualquier VUT.

Importante:

El borrador de la futura modificación del Plan General maneja una división en cuatro zonas con exigencias crecientes de acceso independiente y densidad máxima, pero se trata todavía de un planeamiento en tramitación, no del régimen vigente. La zonificación aplicable hoy sigue siendo la del PEH de 2019 y su ámbito de anillos 1, 2 y 3, y debe comprobarse siempre sobre el plano oficial municipal.

Requisitos para operar legalmente una VUT en Madrid

Al margen de la viabilidad urbanística, una VUT legal en Madrid debe cumplir un conjunto de obligaciones formales:

  • Presentación de la declaración responsable conforme al Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 29/2019 y, más recientemente, por el Decreto 27/2026, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid.
  • Licencia municipal de uso/actividad cuando el inmueble se sitúe dentro del ámbito del PEH y, en los anillos 1 a 3, acceso independiente al edificio residencial salvo que se trate de la vivienda completa.
  • Inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
  • Número de Registro Único de arrendamientos de corta duración (NRUA), exigido en todo el territorio nacional conforme al Real Decreto 933/2021 para poder anunciarse en plataformas.
  • Estancia mínima de cinco noches, salvo las excepciones previstas en la normativa autonómica.
  • Placa distintiva visible en el acceso a la vivienda y exhibición del número de registro en toda la publicidad y en los anuncios de las plataformas.
  • Comunicación previa a la comunidad de propietarios y, desde abril de 2025, autorización expresa cuando sea exigible (ver más abajo).

La ausencia de cualquiera de estos elementos —no solo la falta de licencia urbanística— puede dar lugar a un expediente sancionador independiente, por lo que conviene revisar el cumplimiento de forma integral.

La reforma autonómica: Decreto 27/2026

El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, modificó el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las VUT. Entre las novedades más relevantes se encuentra la creación del Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico (CIVUT), la posibilidad de que los estatutos de las comunidades de propietarios incluyan la prohibición expresa de VUT en el edificio, y la sujeción expresa de las plataformas de alquiler turístico al régimen sancionador de la Ley de Ordenación del Turismo cuando incumplan las normas básicas de convivencia o de información, incluida la falta de inscripción de la vivienda en el registro autonómico.

La suspensión temporal de licencias en los anillos 1, 2 y 3

Mediante Acuerdo de la Junta de Gobierno publicado en el BOCM el 26 de abril de 2024, el Ayuntamiento suspendió, con carácter cautelar y al amparo del artículo 70 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), la concesión de nuevas licencias en dos supuestos dentro del ámbito del PEH:

  • Licencias para VUT dispersas en uso residencial, y para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito Centro.
  • Licencias para VUT en edificaciones distintas al uso residencial situadas en planta baja, en toda la ciudad.

La suspensión tiene una vigencia inicial de un año, prorrogable por otro adicional si dentro de ese plazo se ha completado el período de información pública del nuevo planeamiento. Es una medida cautelar, pensada para evitar que se sigan concediendo licencias bajo un régimen que está a punto de sustituirse, no una prohibición definitiva de la actividad.

Qué significa en la práctica:

Si tu inmueble está dentro de los anillos 1, 2 o 3 y todavía no dispone de licencia o declaración responsable, en la práctica no podrás tramitarla hasta que se resuelva la modificación del Plan General, salvo que tu supuesto quede fuera de los dos casos suspendidos. Conviene verificar caso por caso, porque la suspensión no afecta a la totalidad de la actividad de hospedaje ni a las VUT ya habilitadas.

Compraventa y traspaso de una VUT ya habilitada

Una VUT que ya contaba con licencia o declaración responsable en vigor antes de la suspensión de 2024 conserva su habilitación, y sigue existiendo mercado sobre estos inmuebles. Cualquier operación de compraventa de un piso «con VUT incluida» en Madrid debe verificar de forma documental:

  • Que la declaración responsable o la licencia siguen vigentes y corresponden exactamente a esa dirección.
  • Que no existe ningún expediente sancionador o de comprobación abierto sobre el inmueble.
  • Que el inmueble cumple los requisitos introducidos por el Decreto 27/2026, en particular de cara a una eventual solicitud del CIVUT.
  • Que la comunidad de propietarios no ha aprobado, ni puede aprobar con la mayoría de tres quintos, una prohibición expresa de la actividad en sus estatutos.

Sanciones por operar sin licencia o incumplir la normativa

En Madrid conviven dos vías sancionadoras distintas, que pueden llegar a solaparse sobre un mismo inmueble.

Vía turística: Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid

Regula las sanciones a la actividad turística irregular, con la siguiente graduación de multas:

  • Infracciones leves: hasta 3.000 euros.
  • Infracciones graves: de 3.001 a 30.000 euros.
  • Infracciones muy graves: de 30.001 a 300.000 euros, con suspensión o cierre de hasta cinco años, anulación de la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y clausura definitiva del establecimiento como sanciones accesorias.

Vía urbanística: artículo 204 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM)

El Ayuntamiento la aplica cuando comprueba que un inmueble opera como VUT sin la habilitación urbanística exigible. Tras una orden de cese incumplida, las multas coercitivas se endurecieron y pasaron de 1.000, 2.000 y 3.000 euros a 30.000, 60.000 y 100.000 euros en la primera, segunda y tercera sanción firme, respectivamente, si la actividad irregular persiste.

Importante:

La correcta tipificación jurídica de la infracción es determinante: en febrero de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló una multa de 30.001 euros impuesta por incorrecta tipificación de la infracción del artículo 204.3.b de la LSCM. No conviene asumir que una sanción notificada es necesariamente ajustada a derecho sin revisar el expediente.

Comunidad de propietarios: la mayoría de tres quintos

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal e invirtió la regla general en toda España, Madrid incluido: la actividad turística en un inmueble sometido a propiedad horizontal queda prohibida salvo autorización expresa de la comunidad. Esa autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

La misma mayoría permite a la comunidad limitar, condicionar o prohibir la actividad —y, tras el Decreto 27/2026, recogerlo expresamente en sus propios estatutos—, así como aprobar un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes para las viviendas turísticas.

La reforma no tiene efectos retroactivos: quien ya ejercía la actividad legalmente antes del 3 de abril de 2025 conserva ese derecho, sin perjuicio de que la comunidad pueda usar la misma mayoría para introducir límites o recargos a futuro.

Si te deniegan una licencia o recibes una sanción

Ante una denegación, un requerimiento de cese o un expediente sancionador vinculado a una VUT en Madrid, conviene distinguir varias vías de defensa según el momento del procedimiento:

  • Alegaciones en fase de instrucción, para cuestionar los hechos imputados o aportar prueba de descargo.
  • Recurso de alzada o reposición frente a la resolución sancionadora, dentro del plazo legal correspondiente.
  • Recurso contencioso-administrativo cuando la vía administrativa se ha agotado sin resultado favorable, incluyendo el control de la correcta tipificación de la infracción aplicada.
  • En determinados casos, impugnación de una denegación de licencia cuando existan dudas razonables sobre la aplicación de la suspensión de 2024 al supuesto concreto.

Los plazos son perentorios y su incumplimiento puede cerrar la vía de defensa, por lo que conviene actuar desde el primer momento en que se recibe la notificación.

Preguntas frecuentes

¿Se pueden conseguir licencias nuevas de VUT en Madrid en 2026?

En los anillos 1, 2 y 3, no en la práctica: desde abril de 2024 está suspendida la concesión de licencias para VUT dispersas en uso residencial y para hospedaje en planta baja de edificios no residenciales, a la espera de la modificación del Plan General.

¿Qué pasa con mi VUT si ya tengo licencia en vigor?

Conserva su habilitación. La suspensión afecta a las solicitudes nuevas, no revoca automáticamente las existentes, aunque conviene revisar su adecuación a la reforma del Decreto 27/2026.

¿Necesito autorización de la comunidad de propietarios?

Desde el 3 de abril de 2025, sí, salvo que la actividad ya se ejerciera legalmente antes de esa fecha. Se requiere una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas.

¿Cuánto puede ascender una sanción por operar sin licencia?

Entre 3.001 y 30.000 euros en infracciones graves y entre 30.001 y 300.000 euros en infracciones muy graves por la vía turística; y hasta 30.000, 60.000 o 100.000 euros de multas coercitivas sucesivas por la vía urbanística municipal.

Fuentes