El 31 de marzo de 2026, el Pleno del Ayuntamiento de València aprobó de forma definitiva la modificación de las normas urbanísticas de su Plan General (PGOU) que regulan los usos terciarios hoteleros, entre ellos los apartamentos turísticos. La norma se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia el 4 de mayo y es aplicable desde el 25 de mayo de 2026. Sustituye a la moratoria de licencias que la ciudad mantenía desde mayo de 2024.
Es una norma urbanística municipal y ya está recurrida. La Federación de Asociaciones Vecinales de València (FAAVV) la ha impugnado y el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana admitió a trámite el recurso. No sustituye a la normativa autonómica de viviendas de uso turístico.
¿Qué ha aprobado Valencia?
El Ayuntamiento presenta la reforma como un cambio de modelo: pasar de una etapa sin límites claros a una ordenación basada en el equilibrio entre uso residencial, comercio de proximidad y oferta turística. Además, sostiene que abre la puerta a incentivar la reconversión de apartamentos turísticos en viviendas residenciales.
La aprobación no contó con el respaldo de la oposición municipal (Compromís y PSPV-PSOE votaron en contra) ni de la FAAVV, que considera que el texto está lleno de vacíos y excepciones.
Los tres topes que funcionan a la vez
La norma introduce tres umbrales de saturación acumulativos. Si se supera cualquiera de ellos en una zona, se bloquean nuevas implantaciones en ella, aunque los otros dos estén por debajo del límite.
- 8% de plazas turísticas: el total de plazas turísticas (hoteles, apartamentos y viviendas de uso turístico) no puede superar el 8% de la población empadronada de cada barrio y distrito.
- 2% de viviendas: las viviendas y apartamentos turísticos no pueden superar el 2% del parque total de viviendas de cada barrio y distrito.
- 15% en planta baja: en cada manzana, el uso turístico no puede superar el 15% de los locales situados en planta baja, con el objetivo de proteger el comercio de proximidad.
Para propietarios e inversores: el 2% es un tope sobre el conjunto del barrio, no un derecho individual. Cuando una zona alcanza el límite, no entran más implantaciones. Antes de comprar, reformar o solicitar un título habilitante, conviene comprobar la situación de la zona concreta frente a los tres umbrales.
Requisitos de ubicación y acceso
Incluso en un barrio que no haya alcanzado los topes, los nuevos apartamentos turísticos en edificios de uso mixto solo pueden implantarse si cumplen estas condiciones:
- Estar situados en bajos o primeras plantas, siempre por debajo del uso residencial.
- No compartir rellano con viviendas.
- Disponer de acceso independiente desde la calle, con escalera y ascensor propios, separados de los del resto de vecinos.
Estos requisitos condicionan cómo puede implantarse el uso turístico en cada edificio, por lo que conviene revisar la configuración y el título del inmueble antes de cualquier operación.
Qué queda fuera y qué falta por aclarar
- Ciutat Vella: queda fuera de esta norma porque cuenta con su propio Plan Especial, anterior y específico para el casco histórico.
- Viviendas ya habilitadas: las fuentes consultadas describen los topes como un bloqueo de nuevas implantaciones. Cómo afecta la norma a las viviendas turísticas que ya disponen de título habilitante, a su transmisión o a su reforma debe analizarse con el texto publicado y caso por caso.
- Reconversión a vivienda residencial: según informó la prensa local sobre el texto presentado a la FAAVV antes de la aprobación final, se contemplaba un plazo de un año desde la entrada en vigor y cuatro supuestos con condiciones más flexibles. Conviene contrastarlo con el texto definitivo.
- Marco autonómico: sigue vigente la normativa autonómica sobre viviendas de uso turístico (por ejemplo, el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell). La norma urbanística municipal actúa junto a ella, no la sustituye.
El censo público de alojamientos turísticos
La modificación crea el Censo de Alojamientos Turísticos del Ayuntamiento de València (CATAV). Según el Ayuntamiento, permitirá consultar públicamente la oferta legal de alojamiento turístico de la ciudad e incluirá los establecimientos hoteleros, los bloques y conjuntos de apartamentos, las viviendas de uso turístico, los alojamientos rurales y los albergues que cuenten con título habilitante municipal. El Ayuntamiento anunció que su régimen jurídico se aprobaría en la Junta de Gobierno Local coincidiendo con la entrada en vigor de la norma.
Un recurso que puede cambiar el escenario
Según informó la prensa, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de la Comunitat Valenciana admitió a trámite el recurso de la FAAVV y pidió al Ayuntamiento el expediente completo de la norma. Entre sus argumentos, la federación sostiene que la definición de alojamiento terciario hotelero se limita al alojamiento estrictamente turístico, y que esto puede facilitar que se encubran viviendas turísticas bajo alquileres de temporada o de estancias por semanas y meses.
Se trata de la tesis de la parte recurrente, no de una decisión judicial. En las fuentes consultadas no hemos localizado una resolución sobre el fondo del asunto.
¿Qué conviene hacer?
- Verificar la zona (barrio, distrito y manzana) frente a los tres umbrales y comprobar si el inmueble cumple los requisitos de ubicación y acceso independiente antes de comprar, reformar o solicitar un título habilitante.
- Conservar la documentación que acredite el título habilitante y el uso del inmueble.
- No dar por supuesto que un alquiler de temporada o de media estancia queda fuera de control: la calificación depende de la actividad real y de las normas aplicables, y es uno de los puntos discutidos en el recurso.
- Analizar por separado la norma urbanística municipal, la normativa turística autonómica y, en su caso, los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Seguir la evolución del recurso ante el TSJ de la Comunitat Valenciana.
Valencia refuerza el papel del urbanismo, y no solo de la licencia turística, en la ordenación del alquiler de corta duración. Para propietarios e inversores, la clave es verificar el marco aplicable a cada inmueble concreto antes de actuar. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico personalizado.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos pisos turísticos permite Valencia por barrio?
La norma fija que las viviendas y apartamentos turísticos no pueden superar el 2% del parque total de viviendas de cada barrio y distrito. Además, las plazas turísticas totales no pueden superar el 8% de la población empadronada y, en cada manzana, el uso turístico no puede superar el 15% de los locales de planta baja. Si se supera cualquiera de los tres topes, se bloquean nuevas implantaciones en esa zona.
¿Desde cuándo se aplica el límite del 2% en Valencia?
El Pleno del Ayuntamiento aprobó la norma el 31 de marzo de 2026, se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia el 4 de mayo y es aplicable desde el 25 de mayo de 2026. Sustituye a la moratoria de licencias vigente desde mayo de 2024.
¿Se puede abrir un apartamento turístico en cualquier planta?
No. En edificios de uso mixto, los nuevos apartamentos turísticos solo pueden situarse en bajos o primeras plantas, siempre por debajo del uso residencial, sin compartir rellano con viviendas y con acceso independiente desde la calle, con escalera y ascensor propios.
¿Afecta esta norma a Ciutat Vella?
No. Ciutat Vella queda fuera de esta norma porque cuenta con su propio Plan Especial, anterior y específico para el casco histórico.
¿Qué pasa con las viviendas turísticas que ya tienen título habilitante?
Las fuentes consultadas describen los topes como un bloqueo de nuevas implantaciones. El efecto sobre las viviendas ya habilitadas, su transmisión o su reforma debe analizarse con el texto publicado y caso por caso.
¿Está recurrida la norma de Valencia?
Sí. La Federación de Asociaciones Vecinales de València (FAAVV) la ha recurrido y, según informó la prensa, el TSJ de la Comunitat Valenciana admitió a trámite el recurso. En las fuentes consultadas no hemos localizado una resolución sobre el fondo.
Fuentes
Para este artículo se han consultado las siguientes fuentes públicas y de prensa:
- Ayuntamiento de València – Previa del Pleno de marzo
- Actualidad Valencia – València aprueba una norma que limita al 2% los apartamentos turísticos por barrio y distrito
- Infobae – Valencia aprueba una nueva regulación para los pisos turísticos
- Valencia News – Nueva normativa de apartamentos turísticos en Valencia
- elDiario.es – La Justicia investiga la ordenanza de pisos turísticos de València
- Valencia Extra – Valencia aprueba una normativa pionera para apartamentos turísticos
- BOE – Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell