El PEUAT (Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics) és la norma urbanística que decideix, carrer per carrer, on pot existir un habitatge d'ús turístic a Barcelona. Aprovat el 2017 i revisat el 2022, segueix sent el 2026 la peça central de qualsevol anàlisi jurídica sobre un HUTB a la ciutat, tot i que avui convé llegir-lo juntament amb altres tres normes que l'han desbordat: el Decret llei 3/2023, la Llei Orgànica 1/2025 de propietat horitzontal i l'anunci municipal d'extinció de totes les llicències el novembre de 2028. Aquesta guia reuneix el marc complet, actualitzat, i explica què significa per a propietaris, compradors i comunitats.
Què és el PEUAT i per què segueix sent determinant?
El PEUAT és un pla urbanístic municipal, no una norma turística sectorial. La seva funció és zonificar la ciutat i fixar, per a cada zona, si es permeten nous habitatges d'ús turístic (HUT), si només es permet la reposició de llicències ja extingides o si l'activitat està directament congelada. Es va aprovar en un context de forta pressió turística sobre determinats barris i responia a un objectiu declarat: frenar el creixement de places turístiques al centre de la ciutat i reequilibrar l'oferta cap a zones amb menor densitat residencial.
Des de la seva aprovació, el PEUAT ha conviscut amb successives revisions normatives que, lluny de substituir-lo, s'hi han superposat. A la pràctica, qualsevol anàlisi de viabilitat d'una llicència HUTB a Barcelona exigeix comprovar simultàniament el PEUAT, el planejament urbanístic general, el Decret 75/2020 de turisme de Catalunya i, des del 2023, el règim urbanístic específic per a municipis amb tensió d'habitatge.
Les quatre zones del PEUAT
El pla divideix el terme municipal en quatre zones amb règims diferents. La zona on se situa un immoble condiciona gairebé completament si és viable sol·licitar, mantenir o traspassar una llicència.
Zona 1 — Zona de decreixement
Inclou Ciutat Vella, bona part de l'Eixample i sectors de Sants i Gràcia. És la zona més restrictiva: no s'admeten noves llicències i, quan un habitatge turístic cessa la seva activitat, la llicència s'extingeix sense possibilitat de reposició. L'objectiu declarat del pla és que el nombre de places turístiques en aquesta zona disminueixi progressivament amb el temps.
Zona 2 — Zona de manteniment
Comprèn barris com Sants, Fort Pienc, part de Les Corts, Diagonal Mar, Sagrada Família, Baix Guinardó o Font de la Guatlla. Aquí no es permet el creixement net de llicències, però sí que s'admet, en determinats supòsits, la reposició d'una llicència per una altra que causi baixa, mantenint estable el nombre total de places.
Zona 3 — Zona de contenció de creixement
Abasta Vallcarca, Horta, Guinardó, Sarrià, La Verneda, Nou Barris, La Sagrera i part de Les Corts. És, a la pràctica, l'única zona on en teoria es podria sol·licitar una nova llicència, sempre que es compleixin criteris de distància mínima respecte a un altre allotjament turístic (100 metres) i de densitat màxima per illa (al voltant de l'1,48 % entre nombre de HUT i nombre d'habitatges).
Zona 4 — Zona específica
Correspon a àrees perifèriques o singulars de la ciutat amb un règim adaptat a les seves circumstàncies urbanístiques pròpies, generalment més flexible que el de les zones 1 i 2.
La zonificació del PEUAT s'ha de comprovar sempre sobre el plànol oficial vigent de l'Ajuntament i no sobre llistats genèrics de barris, perquè els límits de zona no sempre coincideixen amb els límits administratius del barri.
Requisits per operar legalment un HUT a Barcelona
Al marge de la viabilitat urbanística que marca el PEUAT, un HUT legal a Barcelona ha de complir un conjunt d'obligacions formals:
- Llicència municipal amb número de format HUTB-XXXXXX, atorgada pel districte corresponent.
- Inscripció al Registre de Turisme de Catalunya (RTC).
- Cèdula d'habitabilitat vigent.
- Comunicació prèvia a la comunitat de propietaris i, des d'abril de 2025, autorització expressa quan sigui exigible (vegeu més avall).
- Alta i liquidació de l'Impost sobre les Estades en Establiments Turístics (IEET).
- Registre de viatgers davant els Mossos d'Esquadra (a Catalunya aquest tràmit no es canalitza a través de SES Hospedajes estatal, sinó pel portal específic de la policia catalana).
- Exhibició del número de llicència HUTB en tota la publicitat i en els anuncis de les plataformes.
L'absència de qualsevol d'aquests elements —no només la manca de llicència urbanística— pot donar lloc a un expedient sancionador independent, per la qual cosa convé revisar el compliment de manera integral i no limitar-se a comprovar l'existència del número HUTB.
La llicència urbanística del Decret llei 3/2023
El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, va introduir una capa addicional de control als 262 municipis catalans declarats amb tensió en l'accés a l'habitatge, entre ells Barcelona. En aquests municipis, a més de l'habilitació turística ordinària, és necessària una llicència urbanística municipal específica per operar com a HUT.
Aquesta llicència urbanística té dues característiques que la diferencien del règim anterior:
- Un límit quantitatiu: no es poden atorgar més llicències que les que resultin d'aplicar un màxim de 10 HUT per cada 100 habitants del municipi.
- Una vigència temporal de cinc anys, prorrogable només si el planejament urbanístic municipal ho permet expressament.
A Barcelona, l'Ajuntament ha optat per no desenvolupar un planejament que declari compatible l'ús turístic amb el residencial, cosa que a la pràctica tanca la via a noves llicències urbanístiques per a HUT al conjunt de la ciutat.
La fi anunciada de les llicències: novembre de 2028
Al juny de 2024, l'alcalde Jaume Collboni va presentar l'anomenat Pla Viure, en el qual va anunciar que l'Ajuntament no renovarà cap de les 10.101 llicències HUTB actualment en vigor a la ciutat. L'objectiu declarat és que, quan totes caduquin —el novembre de 2028—, la figura de l'habitatge d'ús turístic desaparegui de Barcelona tal com es coneix avui, i que aquests immobles s'incorporin al mercat residencial de venda o lloguer.
Jurídicament, la mesura es recolza en el mateix Decret llei 3/2023: en no aprovar un planejament urbanístic que habiliti la compatibilitat de l'ús turístic, l'Ajuntament deixa que les llicències urbanístiques existents s'extingeixin pel simple transcurs del termini de cinc anys, sense possibilitat de renovació.
Una llicència HUTB en vigor segueix sent plenament vàlida fins a la seva data de caducitat. El que canvia és que, arribat aquell moment, no es pot esperar la seva renovació, llevat que es produeixi un canvi normatiu posterior. Qualsevol decisió de compra, venda o inversió sobre un immoble amb HUTB a Barcelona ha de tenir en compte aquest horitzó temporal.
Traspàs i baixa de llicències existents
Mentre el règim d'extinció no es materialitza, segueixen existint moviments sobre llicències ja concedides:
- A la zona 1, quan una llicència causa baixa, s'extingeix sense possibilitat de reposició.
- A la zona 2, és possible, en determinats supòsits, la substitució d'una llicència per una altra («un per un»), sense incrementar el nombre total de places de la zona.
- A les zones 3 i 4, el marge de maniobra és més gran, encara que sempre subjecte als criteris de distància i densitat aplicables.
Qualsevol operació de compravenda d'un immoble «amb llicència HUTB inclosa» ha de verificar de manera documental que la llicència segueix vigent, que correspon exactament a aquesta adreça —les llicències HUTB no són trasladables a un altre immoble— i que no existeix cap expedient de baixa o caducitat en curs.
Sancions per operar sense llicència o incomplir el PEUAT
El règim sancionador aplicable no és al PEUAT, sinó a la Llei 13/2002, de turisme de Catalunya. Les quanties previstes són:
- Infraccions greus: de 3.001 a 60.000 euros.
- Infraccions molt greus: de 60.001 a 600.000 euros.
A més de la multa, l'Administració pot ordenar el cessament immediat de l'activitat i exigir la retirada dels anuncis de les plataformes de lloguer. Operar sense llicència, incomplir la zonificació del PEUAT, superar l'ocupació autoritzada o no inscriure els viatgers davant els Mossos d'Esquadra són, entre altres, conductes habitualment sancionades.
La quantia final de la sanció depèn de la qualificació de la infracció, de l'existència de reincidència i de circumstàncies atenuants o agreujants que s'han d'analitzar expedient per expedient. No convé assumir automàticament que s'aplicarà l'import màxim previst a la llei.
Comunitat de propietaris: la majoria de tres cinquenes parts
Des del 3 d'abril de 2025, la Llei Orgànica 1/2025 va modificar l'article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal i va invertir la regla general: l'activitat turística en un immoble sotmès a propietat horitzontal queda prohibida llevat d'autorització expressa de la comunitat. Aquesta autorització requereix el vot favorable de tres cinquenes parts (3/5) del total de propietaris que, alhora, representin tres cinquenes parts de les quotes de participació —un doble quòrum que s'ha de complir simultàniament—.
La mateixa majoria permet a la comunitat limitar, condicionar o directament prohibir l'activitat, així com aprovar un recàrrec de fins al 20 % en la quota de despeses comunes per als habitatges turístics, en compensació pel major ús de les zones comunes.
La reforma no té efectes retroactius: qui ja exercia l'activitat legalment abans del 3 d'abril de 2025 conserva aquest dret, sense perjudici que la comunitat pugui, més endavant, fer servir la mateixa majoria de tres cinquenes parts per introduir límits o recàrrecs a futur.
Si et deneguen una llicència o reps una sanció
Davant una denegació de llicència, un requeriment de cessament o un expedient sancionador vinculat al PEUAT, convé distingir diverses vies de defensa segons el moment del procediment:
- Al·legacions en fase d'instrucció de l'expedient, per qüestionar els fets imputats o aportar prova de descàrrec.
- Recurs d'alçada o reposició davant la resolució sancionadora, dins el termini legal corresponent.
- Recurs contenciós-administratiu quan la via administrativa s'ha exhaurit sense resultat favorable.
- En determinats casos, impugnació judicial d'una denegació de llicència quan hi hagi dubtes raonables sobre la correcta aplicació de la zonificació del PEUAT a l'immoble concret.
Els terminis són peremptoris i el seu incompliment pot tancar la via de defensa, per la qual cosa convé actuar des del primer moment en què es rep la notificació.
Preguntes freqüents
Es poden aconseguir llicències HUTB noves a Barcelona el 2026?
A la pràctica, no. El PEUAT congela l'emissió de llicències noves a pràcticament tota la ciutat, i l'Ajuntament ha anunciat que tampoc renovarà les existents un cop caduquin.
Què passa amb la meva llicència HUTB si ja la tinc en vigor?
Segueix sent vàlida fins a la seva data de caducitat, però no es pot esperar la seva renovació d'acord amb l'anunci municipal vigent, que situa l'extinció del conjunt de llicències el novembre de 2028.
Necessito autorització de la comunitat de propietaris?
Des del 3 d'abril de 2025, sí, llevat que l'activitat ja s'exercís legalment abans d'aquesta data. L'autorització requereix una majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes.
Quant pot ascendir una sanció per operar sense llicència?
Entre 3.001 i 60.000 euros en infraccions greus, i entre 60.001 i 600.000 euros en infraccions molt greus, a més del cessament de l'activitat.