Barcelona és, sens dubte, la ciutat espanyola on la regulació de l’habitatge turístic és més restrictiva. Des del 2015, l’Ajuntament manté una moratòria que impedeix la concessió de noves llicències HUTB (Habitatge d’Ús Turístic de Barcelona) a la gran majoria del territori municipal. Tanmateix, la moratòria no és absoluta. Hi ha supòsits concrets en què encara és possible operar legalment i, en alguns casos, aconseguir una llicència.

Aquest article analitza el marc normatiu vigent el 2026, els supòsits excepcionals disponibles i els errors que cal evitar per no acabar amb un expedient sancionador.

El marc regulatori de l’habitatge turístic a Barcelona

El lloguer vacacional a Barcelona està regulat principalment per tres instruments:

  1. La Llei 13/2002 de Turisme de Catalunya, que estableix el marc autonòmic general per als allotjaments turístics.
  2. El Decret 75/2020 de la Generalitat de Catalunya, que regula específicament els habitatges d’ús turístic (HUT) a tot Catalunya, incloent-hi els requisits tècnics i de registre.
  3. El Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT) de l’Ajuntament de Barcelona, vigent des del 2017 i revisat el 2024, que determina en quines zones de la ciutat és compatible l’ús turístic residencial i en quines no.

El PEUAT divideix la ciutat en quatre zones amb diferents nivells de restricció. A les zones de més concentració turística (Eixample, Gràcia, Sant Martí), el nombre de llicències està congelat. A altres zones, pot haver-hi certa capacitat de creixement, tot i que sempre condicionada al compliment estricte de requisits.

Atenció:

Iniciar l’activitat de lloguer vacacional a Barcelona sense llicència HUTB vigent suposa una infracció greu tipificada a la Llei de Turisme, amb sancions que poden superar els 30.000 € en primera infracció. L’Ajuntament ha incrementat els equips d’inspecció de manera notable des del 2022.

Quan és possible obtenir una llicència turística a Barcelona el 2026?

1. Transmissió d’una llicència HUTB existent

Les llicències HUTB a Barcelona estan vinculades a l’immoble, no al propietari, i són transferibles. Quan es transmet la propietat d’un immoble que ja disposa d’una llicència vigent, el nou propietari pot continuar aquesta activitat comunicant-ho a l’Ajuntament.

Això ha generat un mercat secundari de pisos amb llicència turística, amb sobrepreus significatius. Abans d’adquirir una propietat amb aquesta expectativa, és fonamental verificar que la llicència és realment vigent i que no està incursa en cap expedient de revocació.

2. Locals en planta baixa amb accés independent

El PEUAT permet, en determinades zones i sota condicions estrictes, la conversió de locals comercials en planta baixa (o primera planta baixa) en habitatges d’ús turístic, sempre que disposin d’accés independent des de la via pública i compleixin els requisits tècnics del Decret 75/2020.

Aquesta via requereix sol·licitar una llicència de canvi d’ús urbanístic a l’Ajuntament i, paral·lelament, tramitar la llicència turística davant la Generalitat. El procés és complex i requereix una anàlisi prèvia del planejament urbanístic aplicable a la finca concreta.

3. Impugnació judicial de denegacions

Si l’Ajuntament denega una sol·licitud de llicència, la via judicial és una opció real. En diversos precedents, els Jutjats del Contenciós Administratiu de Barcelona han anul·lat denegacions que no estaven prou motivades o que aplicaven incorrectament els criteris del PEUAT.

Aquesta via requereix una anàlisi tècnica exhaustiva de l’expedient administratiu i de l’expedient de llicència, però pot ser especialment eficaç quan la denegació es basa en una interpretació discutible dels llindars de saturació turística establerts al PEUAT.

4. Lloguer d’habitació en habitatge habitual

El lloguer d’habitacions a l’habitatge habitual del propietari té un règim diferent del dels habitatges turístics. A Catalunya, està regulat com a «habitació d’ús turístic» i no està afectat per la moratòria general. El propietari ha d’estar empadronat a l’immoble i no pot llogar més de quatre habitacions simultàniament.

És una figura molt diferent de l’habitatge turístic estàndard i té requisits i obligacions diferents. Confondre ambdues figures és un dels errors que generen més sancions.

Documentació necessària per sol·licitar la llicència HUTB

  • Cèdula d’habitabilitat vigent (no més de 15 anys d’antiguitat).
  • Escriptura de propietat o títol que acrediti la possessió de l’immoble.
  • En cas de propietari no resident: autorització expressa del propietari i dades del responsable de l’activitat.
  • Plànols de l’immoble amb indicació de superfícies i distribució.
  • Certificat de compatibilitat urbanística de l’ús turístic (en determinades zones).
  • Assegurança de responsabilitat civil amb cobertura específica per a activitat turística.
  • Declaració responsable que es compleixen els requisits tècnics mínims del Decret 75/2020.

Obligacions un cop obtinguda la llicència

L’obtenció de la llicència no és el final del procés. Mantenir el compliment normatiu exigeix:

  • Comunicar l’activitat i les dades del responsable al Registre de Turisme de Catalunya.
  • Exhibir el número de registre a tots els anuncis publicats a les plataformes.
  • Comunicar l’entrada de viatgers als Mossos d’Esquadra en el termini de 24 hores (obligació aplicable a Catalunya des del 2021, tot i que actualment suspesa per resolució judicial en determinats aspectes).
  • Disposar de fulls de reclamacions a disposició dels hostes.
  • Mantenir els requisits tècnics mínims en tot moment.

Conclusió: El 2026, obtenir una llicència turística a Barcelona sense comprar una propietat que ja la tingui és molt difícil, però no impossible. Els supòsits de locals en planta baixa i la via judicial continuen sent camins viables en determinats casos. El més prudent és analitzar el cas concret abans de prendre cap decisió d’inversió.