VUT a Andalusia: guia completa de requisits, llicències i sancions el 2026
La vivienda d’ús turístic (VUT) és la figura que regula, a tot Andalusia, la cessió temporal d’un habitatge amb finalitats turístiques a canvi d’un preu. El seu marc bàsic és el Decret 28/2016, de 2 de febrer, però des del 22 de febrer de 2024 aquest decret opera juntament amb una reforma profunda, el Decret 31/2024, de 29 de gener, que endureix els requisits d’habitabilitat i qualitat i atorga als ajuntaments la facultat de limitar el nombre de VUT per zones, edificis o períodes. A això s’hi afegeixen, derivades d’altres normes, la Llei orgànica 1/2025 sobre l’autorització de la comunitat de propietaris, l’obligació d’utilitzar SES Hospedajes i el Registre Únic d’Arrendaments d’àmbit estatal. Aquesta guia reuneix el marc complet i actualitzat i explica què significa per a propietaris, compradors i comunitats a Andalusia.
Què regula el Decret 28/2016 i per què continua sent determinant?
El Decret 28/2016 és la norma autonòmica que defineix què és una VUT, qui la pot explotar i quin tràmit administratiu permet posar-la en funcionament: la declaració responsable davant la Conselleria competent en matèria de turisme. A diferència del PEUAT de Barcelona, que zonifica la ciutat carrer per carrer, el model andalús combina una norma autonòmica única —aplicable a les vuit províncies— amb la possibilitat que cada ajuntament afegeixi, mitjançant la seva ordenança o el seu planejament urbanístic (PGOU), límits addicionals sobre el nombre de VUT en determinades zones, edificis o períodes de l’any.
Aquesta combinació exigeix comprovar simultàniament dos plans normatius abans d’explotar una VUT: el règim autonòmic (Decret 28/2016, modificat pel Decret 31/2024, i la Llei 13/2011 del Turisme d’Andalusia) i el règim municipal específic de l’ajuntament on es trobi l’immoble, que pot haver aprovat restriccions pròpies a l’empara d’aquesta última reforma.
Les dues modalitats de VUT a Andalusia
El decret distingeix dues modalitats d’explotació, amb requisits de capacitat diferents:
VUT completa
Es cedeix la totalitat de l’habitatge a la persona usuària turística. El límit és de 15 places en total i un màxim de 4 places per habitació, i s’admeten fins a dues places convertibles al saló. La superfície construïda ha de respectar com a mínim 14 metres quadrats per plaça, amb una superfície total de l’habitatge no inferior a 25 metres quadrats construïts.
VUT per habitacions
Es lloga una o diverses habitacions mentre la persona propietària, usufructuària o explotadora resideix i està empadronada a l’habitatge. El límit és de 6 places en total i un màxim de 4 places per habitació.
Des de la reforma de 2024, qui explota una VUT ha de comunicar els períodes de funcionament durant els quals prestarà el servei d’allotjament; si no els comunica, s’entén que el presta durant tot l’any. L’activitat no es pot exercir fora dels períodes comunicats ni anunciar una disponibilitat diferent de l’efectivament declarada.
Limitacions municipals: zones, edificis i períodes
El Decret 31/2024 habilita expressament els ajuntaments andalusos a introduir, dins del seu propi planejament urbanístic, restriccions proporcionades al nombre màxim de VUT per edifici, sector, àmbit, períodes o zona, en funció del grau de saturació turística. Aquesta facultat ja s’ha exercit en diverses ciutats: Màlaga, per exemple, ha limitat la inscripció de noves VUT en determinades zones saturades i exigeix, a més, que l’habitatge disposi de títol habilitant d’ocupació i d’accessos i instal·lacions generals independents de la resta de l’edifici.
Sevilla, Cadis, Granada i altres ciutats andaluses tenen o estan tramitant ordenances similars. Per això, abans de donar d’alta una VUT o d’adquirir un immoble «amb VUT inclosa», convé comprovar, a més del Decret 28/2016, l’ordenança municipal específica i el planejament urbanístic vigent al municipi concret, ja que dos habitatges amb característiques idèntiques poden tenir una viabilitat completament diferent segons l’ajuntament on estiguin ubicats.
Requisits per operar legalment una VUT a Andalusia
Al marge de la viabilitat urbanística municipal, una VUT legal a Andalusia ha de complir un conjunt d’obligacions formals:
- Declaració responsable presentada electrònicament davant la Conselleria competent en matèria de turisme, manifestant el compliment dels requisits del Decret 28/2016.
- Inscripció d’ofici al Registre de Turisme d’Andalusia (RTA), amb número d’identificació en format VUT/XX/00000 (les antigues inscripcions VFT es van renumerar automàticament com a VUT després de la reforma de 2024).
- Llicència d’ocupació, cèdula d’habitabilitat o certificat urbanístic municipal que acrediti que l’edificació reuneix les condicions per destinar-se a habitatge.
- Compliment de la normativa d’ordenació urbanística municipal, incloses les limitacions específiques per zona que hagi aprovat l’ajuntament.
- Comunicació prèvia a la comunitat de propietaris i, des de l’abril de 2025, autorització expressa quan sigui exigible (vegeu més avall).
- Alta al sistema SES Hospedajes i comunicació de les dades dels viatgers d’acord amb el Reial decret 933/2021.
- Inscripció al Registre Únic d’Arrendaments (Finestreta Única Digital d’Arrendaments) d’àmbit estatal.
- Exhibició del número d’inscripció al RTA en tota la publicitat, anuncis i plataformes «on line».
L’absència de qualsevol d’aquests elements —no només la manca d’inscripció al RTA— pot donar lloc a un expedient sancionador independent, per la qual cosa convé revisar el compliment de manera integral.
El Decret 31/2024: què va canviar i el període d’adaptació
El Decret 31/2024, de 29 de gener, va entrar en vigor el 22 de febrer de 2024 i va modificar substancialment el Decret 28/2016. Entre altres novetats: reforça la figura de l’empresa explotadora, exigeix el compliment de nous paràmetres d’habitabilitat, condicionament i serveis comuns (superfície mínima per plaça, nombre de banys, climatització), i faculta els ajuntaments per limitar el nombre de VUT, com s’ha explicat a l’apartat anterior.
Els habitatges ja inscrits abans de la reforma van disposar d’un període transitori de sis mesos, fins al 22 d’agost de 2024, per adaptar-se als nous requisits: comunicar els seus períodes de funcionament, ajustar la publicitat a aquests períodes i verificar que la seva capacitat respecta els paràmetres de superfície mínima (14 m² construïts per plaça i 25 m² de superfície mínima total de l’habitatge).
Una VUT inscrita abans de 2024 continua sent vàlida, però el seu titular ha d’haver completat l’adaptació exigida pel Decret 31/2024. La manca d’adaptació, igual que la inexactitud o falsedat essencial en la declaració responsable, pot donar lloc a la cancel·lació de la inscripció al Registre de Turisme d’Andalusia, prèvia audiència de la persona interessada.
Cancel·lació de la inscripció i baixa d’una VUT
El mateix Decret 31/2024 preveu que la comprovació, per part de l’Administració turística, d’una inexactitud o falsedat essencial en la declaració responsable —o la constatació que l’habitatge ha deixat de reunir les condicions exigides, inclosa l’absència de les llicències urbanístiques exigibles— doni lloc a la cancel·lació de la inscripció al RTA, prèvia audiència de la persona interessada.
Qualsevol operació de compravenda d’un immoble «amb VUT inclosa» ha de verificar documentalment que la inscripció continua vigent, que correspon exactament a aquella adreça i que no hi ha cap expedient de cancel·lació o de restabliment de la legalitat urbanística en curs, ja que la Llei 13/2011 permet als ajuntaments sancionar l’ús contrari a la llicència municipal concedida.
Sancions per operar sense inscripció o incomplir la normativa
El règim sancionador aplicable es troba a la Llei 13/2011, de 23 de desembre, del Turisme d’Andalusia. Les quanties previstes són:
- Infraccions lleus: advertiment o multa de fins a 2.000 euros.
- Infraccions greus: de 2.001 a 18.000 euros.
- Infraccions molt greus: de 18.001 a 150.000 euros.
Es consideren, entre d’altres, infraccions greus la prestació clandestina d’un servei turístic —és a dir, operar sense haver presentat la declaració responsable— i la falsedat de les dades manifestades en aquesta. A més de la multa, l’Administració pot ordenar la cancel·lació de la inscripció al RTA i exigir la retirada dels anuncis de les plataformes de lloguer. La reincidència en infraccions greus es qualifica com a infracció molt greu.
La quantia final de la sanció depèn de la qualificació de la infracció, de l’existència de reincidència i de les circumstàncies atenuants o agreujants que s’han d’analitzar expedient per expedient. No convé assumir automàticament que s’aplicarà l’import màxim previst per la llei.
Comunitat de propietaris: la majoria de tres cinquenes parts
Des del 3 d’abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 va modificar l’article 17.12 de la Llei de propietat horitzontal i va invertir la regla general: l’activitat turística en un immoble sotmès a propietat horitzontal queda prohibida excepte amb autorització expressa de la comunitat. Aquesta autorització requereix el vot favorable de tres cinquenes parts (3/5) del total de propietaris que, alhora, representin tres cinquenes parts de les quotes de participació —un doble quòrum que s’ha de complir simultàniament—.
La mateixa majoria permet a la comunitat limitar, condicionar o prohibir directament l’activitat, així com aprovar un recàrrec de fins al 20 % en la quota de despeses comunes per als habitatges turístics, com a compensació pel major ús de les zones comunes.
La reforma no té efectes retroactius: qui ja exercia l’activitat legalment abans del 3 d’abril de 2025 conserva aquest dret, sens perjudici que la comunitat pugui, més endavant, utilitzar la mateixa majoria de tres cinquenes parts per introduir límits o recàrrecs de cara al futur. A Andalusia, a més, des d’aquesta data les sol·licituds d’inscripció de noves VUT en règim de propietat horitzontal han d’anar acompanyades del certificat corresponent d’aprovació de la comunitat.
Si et deneguen la inscripció o reps una sanció
Davant una suspensió de la declaració responsable, una cancel·lació de la inscripció al RTA o un expedient sancionador vinculat a la normativa de VUT, convé distingir diverses vies de defensa segons el moment del procediment:
- Al·legacions en fase d’instrucció de l’expedient, per qüestionar els fets imputats o aportar proves de descàrrec.
- Recurs d’alçada o de reposició contra la resolució sancionadora, dins del termini legal corresponent.
- Recurs contenciós administratiu quan la via administrativa s’hagi esgotat sense un resultat favorable.
- En determinats casos, impugnació d’una ordenança municipal quan hi hagi dubtes raonables sobre la correcta aplicació dels seus límits a l’immoble concret.
Els terminis són peremptoris i el seu incompliment pot tancar la via de defensa, per la qual cosa convé actuar des del primer moment en què es rep la notificació.
Preguntes freqüents
Puc continuar registrant una nova VUT a Andalusia el 2026?
Sí, amb caràcter general, mitjançant declaració responsable, sempre que l’habitatge compleixi els requisits del Decret 28/2016 modificat pel Decret 31/2024 i la normativa urbanística municipal. La viabilitat s’ha de comprovar municipi per municipi, ja que diversos ajuntaments han limitat el nombre de VUT per zones.
Quina diferència hi ha entre una VUT completa i una VUT per habitacions?
La VUT completa cedeix la totalitat de l’habitatge (màxim 15 places). La VUT per habitacions exigeix que el propietari o explotador resideixi i estigui empadronat a l’habitatge (màxim 6 places en total).
Necessito autorització de la comunitat de propietaris?
Des del 3 d’abril de 2025, sí, excepte si l’activitat ja s’exercia legalment abans d’aquesta data. L’autorització requereix una majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes.
A quant pot ascendir una sanció per operar sense llicència?
Entre 2.001 i 18.000 euros en infraccions greus, i entre 18.001 i 150.000 euros en infraccions molt greus, a més de la cancel·lació de la inscripció al RTA.