La vivienda de uso turístico en Baleares, técnicamente denominada Estancia Turística en Vivienda (ETV), es una de las figuras más restringidas de España. A la habilitación administrativa ordinaria se suma un requisito que no existe en otras comunidades: la vivienda debe disponer de plazas turísticas, un recurso limitado cuya adquisición está paralizada por una moratoria insular desde 2022. En 2026 conviene leer ese marco junto con tres normas que lo han reforzado: el Decreto Ley 4/2025, la Ley Orgánica 1/2025 de propiedad horizontal y el nuevo régimen de multas coercitivas diarias contra la oferta ilegal. Esta guía reúne el marco completo, actualizado, y explica qué significa para propietarios, compradores y comunidades.
Què és l’ETV i per què el sistema balear és diferent?
La Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears —modificada de forma sustancial por la Ley 6/2017 y, más recientemente, por la Ley 3/2022 y el Decreto Ley 4/2025— regula la comercialización turística de viviendas bajo la figura de la ETV. A diferencia del modelo catalán o madrileño, la competencia de gestión no recae en el Govern autonómico sino en los Consells Insulars de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera, cada uno con su propio registro, su propio plan de comercialización y, en el caso de Mallorca, su propio consorcio de plazas.
El elemento diferencial del sistema balear es la plaza turística: no basta con cumplir los requisitos técnicos de la vivienda, también hay que disponer de plazas asignadas a esa isla, un recurso finito cuya adquisición lleva paralizada desde febrero de 2022. En la práctica, cualquier análisis de viabilidad de una ETV en Baleares exige comprobar simultáneamente la Ley 8/2012, el planeamiento insular vigente, la moratoria aplicable y la disponibilidad —o no— de plazas en la bolsa correspondiente.
Les modalitats d’ETV
La normativa balear distingeix tres modalitats d’habitatge d’ús turístic, cadascuna amb un règim i una vigència diferents.
ETV — Habitatge unifamiliar independent
Permet la comercialització turística durant tot l’any. La inscripció no té data de caducitat, tot i que la normativa obliga a renovar l’acreditació de qualitat cada sis anys per mantenir-ne l’operativitat. És la modalitat amb un cost d’adquisició de places més elevat, d’uns 3.500 euros per plaça a Mallorca, fraccionable en cinc quotes anuals.
ETVPL — Habitatge en edifici plurifamiliar
Aplicable a habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal, restringida legalment a les tipologies d’adossats i aparellats. Té una vigència de cinc anys i requereix un tràmit de pròrroga en finalitzar. Des de l’entrada en vigor del Decret llei 4/2025, no es poden tramitar noves llicències d’aquesta modalitat en edificis plurifamiliars, excepte per a les tipologies expressament exceptuades.
ETV60 — Habitatge habitual del propietari
Permet la comercialització turística de l’habitatge habitual del titular durant un màxim de dos mesos (60 dies) l’any, en mesos complets encara que no necessàriament consecutius. Té una vigència de cinc anys i exigeix acreditar mitjançant certificat d’empadronament que l’immoble constitueix la residència principal del propietari. Aquesta modalitat també està subjecta a la moratòria d’adquisició de places.
En totes les modalitats, l’habitatge s’ha de comercialitzar íntegrament —mai per habitacions— i només es poden comercialitzar un màxim de tres immobles per propietari sota la figura d’ETV.
La moratòria de places i el Decret llei 4/2025
Desde el 11 de febrero de 2022, una moratoria de hasta cuatro años suspende la adquisición de nuevas plazas turísticas en Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera. Mientras dure, no pueden tramitarse nuevas inscripciones de ETV —incluida la modalidad ETV60— salvo que se disponga ya de plazas propias en la «bolsa» correspondiente a cada isla.
El Decreto Ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal y por la calidad turística de Baleares, añadió una capa adicional de contención: desde el 16 de abril de 2025 queda prohibida la creación de nuevas plazas en viviendas plurifamiliares en el conjunto del archipiélago, con la única excepción de las tipologías de adosados y pareados. La norma reactiva, en paralelo, el intercambio de plazas entre particulares —siempre sin incremento del número total— y crea una bolsa transitoria que recoge las plazas que se den de baja en cada isla, para garantizar que el parque de plazas no crezca mientras los consejos insulares terminan de fijar su techo definitivo.
Según los propios datos manejados por el Govern al aprobar la norma, Baleares cuenta con aproximadamente 160.000 plazas turísticas en viviendas ya habilitadas para una población de alrededor de 1.240.000 habitantes, cifra que explica la orientación restrictiva de la reforma en un contexto declarado de emergencia habitacional.
Llevat que ja disposis de places pròpies o hi accedeixis mitjançant intercanvi entre particulars o borsa insular, el 2026 no és possible tramitar una ETV nova a Mallorca, Menorca, Eivissa o Formentera. Qualsevol oferta de «gestió de llicència turística a les Balears» s’ha d’analitzar amb cautela quan no s’acredita l’origen concret de les places.
Requisits per operar legalment una ETV
Al marge de la disponibilitat de places, una ETV legal a les Balears ha de complir un conjunt de requisits formals i tècnics:
- Presentación de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) ante el Consell Insular correspondiente.
- Cèdula d’habitabilitat o títol d’habitabilitat vigent, que determina el nombre màxim legal de places.
- Certificado municipal que acredite que la vivienda se ubica en zona apta para uso turístico según el planeamiento urbanístico vigente.
- Certificat acreditatiu de l’adquisició o disponibilitat de les places turístiques necessàries.
- Comunicació o autorització de la comunitat de propietaris quan l’immoble estigui sotmès a propietat horitzontal (vegeu més avall).
- Subscripció d’una assegurança de responsabilitat civil vigent.
- Registre de viatgers davant la Policia Nacional o la Guàrdia Civil.
- Exhibició del número de registre en tota la publicitat i en els anuncis de les plataformes de comercialització.
L’absència de qualsevol d’aquests elements —no només la manca de places— pot donar lloc a un expedient sancionador independent, per la qual cosa convé revisar el compliment de manera integral i no limitar-se a comprovar l’existència d’un número de registre.
Exigències de qualitat reforçades pel Decret llei 4/2025
Para las renovaciones y nuevas habilitaciones que sí resultan posibles, el Decreto Ley 4/2025 eleva las exigencias de calidad de la vivienda:
- Antigüedad mínima de cinco años con uso estrictamente residencial privado, acreditado mediante documentación oficial.
- Qualificació d’eficiència energètica de classe B o C.
- Sistemas de energía renovable para la producción de agua caliente sanitaria.
- Contadores individuales de agua y de otros suministros energéticos.
Aquestes exigències, unides al cost d’adquisició de places i a la mateixa moratòria, eleven notablement la barrera d’entrada per a qualsevol nova incorporació al mercat de lloguer vacacional a les illes.
Sancions per operar sense habilitació
El régimen sancionador está en la propia Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears, reforzado por sucesivas reformas. Las cuantías vigentes en 2026 son:
- Infracciones leves: hasta 5.000 euros.
- Infracciones graves: de 5.001 a 50.000 euros.
- Infracciones muy graves: de 50.001 a 500.000 euros.
Comercialitzar un habitatge sense la DRIAT corresponent es qualifica com a infracció greu, i la Llei 6/2017 va estendre la responsabilitat tant al propietari de l’immoble com a l’explotador de l’activitat, per cada habitatge ofert. Les plataformes de comercialització que publicitin oferta il·legal, o que no mostrin el número de registre definitiu de cada habitatge anunciat, poden ser sancionades directament amb multes de fins a 400.000 euros.
Desde 2026, la reforma de la Ley 8/2012 incorpora además un sistema de multas coercitivas diarias: una vez notificada la orden de cese, la negativa a interrumpir la actividad puede acarrear multas de entre 500 y 5.000 euros diarios hasta que desaparezca la comercialización irregular, con independencia de la sanción principal del expediente.
La quantia final de la sanció depèn de la qualificació de la infracció, de l’existència de reincidència i de les circumstàncies atenuants o agreujants que s’han d’analitzar expedient per expedient. No convé assumir automàticament que s’aplicarà l’import màxim previst per la llei.
Comunitat de propietaris: la majoria de tres cinquenes parts
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal e invirtió la regla general: la actividad turística en un inmueble sometido a propiedad horizontal queda prohibida salvo autorización expresa de la comunidad. Esa autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación —un doble quórum que debe cumplirse simultáneamente—.
La misma mayoría permite a la comunidad limitar, condicionar o directamente prohibir la actividad, así como aprobar un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes para las viviendas turísticas, en compensación por el mayor uso de las zonas comunes. En Baleares, esta reforma se suma a un requisito ya exigido por la propia normativa turística insular: la ausencia de aprobación de la comunidad de propietarios, cuando esta no lo haya autorizado expresamente, es motivo directo de prohibición de la comercialización de la ETV.
La reforma no té efectes retroactius: qui ja exercia legalment l’activitat abans del 3 d’abril de 2025 conserva aquest dret, sens perjudici que la comunitat pugui, més endavant, utilitzar la mateixa majoria de tres cinquenes parts per introduir límits o recàrrecs de cara al futur.
Si et deneguen una habilitació o reps una sanció
Ante una denegación de la DRIAT, un requerimiento de cese o un expediente sancionador vinculado a la comercialización de una ETV, conviene distinguir varias vías de defensa según el momento del procedimiento:
- Alegaciones en fase de instrucción del expediente, para cuestionar los hechos imputados o aportar prueba de descargo.
- Recurso de alzada o reposición frente a la resolución sancionadora, dentro del plazo legal correspondiente ante el Consell Insular competente.
- Recurso contencioso-administrativo cuando la vía administrativa se ha agotado sin resultado favorable.
- En determinados casos, impugnación de la denegación de la disponibilidad de plazas cuando existan dudas razonables sobre la correcta aplicación de la moratoria o de la bolsa de plazas al inmueble concreto.
Els terminis són peremptoris i el seu incompliment pot tancar la via de defensa, per la qual cosa convé actuar des del primer moment en què es rep la notificació, especialment davant el nou règim de multes coercitives diàries.
Preguntes freqüents
Es poden obtenir places turístiques noves a les Balears el 2026?
A la pràctica, no, excepte en els supòsits taxats. La moratòria vigent des del 2022 suspèn l’adquisició de noves places a les quatre illes, i el Decret llei 4/2025 prohibeix, a més, noves places en habitatges plurifamiliars a tot l’arxipèlag, amb l’excepció dels adossats i aparellats.
Què passa amb la meva ETV si ja la tinc inscrita?
Una ETV unifamiliar inscrita no té data de caducitat, tot i que exigeix renovar l’acreditació de qualitat cada sis anys. Una ETVPL en edifici plurifamiliar té una vigència de cinc anys prorrogable, subjecta a les noves exigències de qualitat del Decret llei 4/2025.
Necessito autorització de la comunitat de propietaris?
Des del 3 d’abril de 2025, sí, excepte que l’activitat ja s’exercís legalment abans d’aquesta data. L’autorització requereix una majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes, i la seva absència és, a més, motiu directe de prohibició d’acord amb la mateixa normativa turística balear.
A quant pot ascendir una sanció per operar sense habilitació?
Fins a 5.000 euros en infraccions lleus, entre 5.001 i 50.000 euros en infraccions greus, i entre 50.001 i 500.000 euros en infraccions molt greus, a més del cessament de l’activitat i de possibles multes coercitives diàries d’entre 500 i 5.000 euros.