La habitatge d’ús turístic (VUT) a Madrid conviu avui amb tres capes normatives diferents que cal llegir conjuntament: el Pla Especial d’Allotjament (PEH) de 2019, la suspensió de llicències acordada per l’Ajuntament l’abril de 2024 sobre els anomenats «anells 1, 2 i 3», i la reforma autonòmica del Decret 79/2014 que va introduir el Decret 27/2026. A això s’hi suma, des de l’abril de 2025, l’exigència de majoria de tres cinquenes parts a la comunitat de propietaris. Aquesta guia reuneix el marc complet i actualitzat, i explica què implica per a propietaris, compradors i inversors.

Què és el PEH i per què continua sent determinant?

El PEH —Pla Especial per a la Regulació de l’Ús de Serveis Terciaris en la seva classe d’Allotjament— va ser aprovat pel ple municipal el 27 de març de 2019 amb l’objectiu declarat de frenar la conversió d’habitatges del centre en allotjaments temporals turístics i redistribuir l’activitat cap a altres zones de la ciutat. Delimita un àmbit territorial dividit en tres anells concèntrics al voltant del centre històric i fixa, per a cadascun, diferents condicionants d’accés, ús de planta baixa i compatibilitat amb l’ús residencial.

El mateix Ajuntament ha reconegut que el PEH va resultar ineficaç para contener el crecimiento de las VUT: solo entre 2017 y 2024 las plazas turísticas en pisos aumentaron un 41 %. Por ese motivo, desde 2024 el plan convive con un paquete de medidas cautelares —la suspensión de licencias— y con una modificación del Plan General todavía en tramitación que sustituirá al PEH.

Els anells del PEH i la futura zonificació

Qualsevol anàlisi de viabilitat d’una VUT a Madrid exigeix, en primer lloc, comprovar en quin anell del PEH es troba l’immoble, perquè d’això depèn si avui és possible tramitar una llicència i quin règim se li aplicarà quan s’aprovi la modificació del Pla General.

Anell 1 — Districte Centro

És l’àmbit més restrictiu i el que concentra la major densitat de VUT de la ciutat. Des de l’abril de 2024 té suspesa la concessió de llicències per a VUT disperses en ús residencial i, específicament als eixos comercials del districte, la transformació de locals en habitatge que pugui derivar en noves places turístiques.

Anell 2 — Chamberí, Arganzuela i sectors de Salamanca, Retiro i Argüelles

Comprèn bona part de Chamberí, Arganzuela i zones limítrofes de Salamanca, Retiro i el barri d’Argüelles. El règim també és restrictiu, amb la mateixa suspensió de llicències per a VUT disperses en ús residencial vigent des de 2024.

Anell 3 — Resta de l’almendra central i entorn de Príncipe Pío

Inclou la resta de l’àrea delimitada per la M-30, així com zones de Puerta del Ángel, Príncipe Pío i Chamartín. També queda subjecte a la suspensió de llicències per a VUT disperses mentre no s’aprovi la nova ordenació.

Resta de la ciutat — fora de l’àmbit del PEH

Els districtes i barris no inclosos en els tres anells no estan subjectes a la suspensió de llicències disperses, tot i que continuen havent de complir la resta de requisits urbanístics, autonòmics i d’habitabilitat exigibles a qualsevol VUT.

Important:

L’esborrany de la futura modificació del Pla General planteja una divisió en quatre zones amb exigències creixents d’accés independent i densitat màxima, però encara es tracta d’un planejament en tramitació, no del règim vigent. La zonificació aplicable avui continua sent la del PEH de 2019 i el seu àmbit dels anells 1, 2 i 3, i sempre s’ha de comprovar sobre el plànol oficial municipal.

Requisits per operar legalment una VUT a Madrid

Al marge de la viabilitat urbanística, una VUT legal a Madrid ha de complir un conjunt d’obligacions formals:

  • Presentació de la declaració responsable d’acord amb el Decret 79/2014, modificat pel Decret 29/2019 i, més recentment, pel Decret 27/2026, del Consell de Govern de la Comunitat de Madrid.
  • Llicència municipal d’ús/activitat quan l’immoble se situï dins de l’àmbit del PEH i, als anells 1 a 3, accés independent a l’edifici residencial, tret que es tracti de l’habitatge complet.
  • Inscripció al Registre d’Empreses Turístiques de la Comunitat de Madrid.
  • Número de Registre Únic d’arrendaments de curta durada (NRUA), exigit a tot el territori nacional d’acord amb el Reial decret 933/2021 per poder anunciar-se a plataformes.
  • Estada mínima de cinc nits, excepte les excepcions previstes a la normativa autonòmica.
  • Placa distintiva visible a l’accés de l’habitatge i exhibició del número de registre en tota la publicitat i als anuncis de les plataformes.
  • Comunicació prèvia a la comunitat de propietaris i, des de l’abril de 2025, autorització expressa quan sigui exigible (vegeu més avall).

L’absència de qualsevol d’aquests elements —no només la manca de llicència urbanística— pot donar lloc a un expedient sancionador independent, per la qual cosa convé revisar el compliment de manera integral.

La reforma autonòmica: Decret 27/2026

El Decret 27/2026, de 25 de març, del Consell de Govern de la Comunitat de Madrid, va modificar el Decret 79/2014 que regula els apartaments turístics i les VUT. Entre les novetats més rellevants hi ha la creació del Certificat d’Idoneïtat per a Habitatges d’Ús Turístic (CIVUT), la possibilitat que els estatuts de les comunitats de propietaris incloguin la prohibició expressa de VUT a l’edifici, i la subjecció expressa de les plataformes de lloguer turístic al règim sancionador de la Llei d’Ordenació del Turisme quan incompleixin les normes bàsiques de convivència o d’informació, inclosa la manca d’inscripció de l’habitatge al registre autonòmic.

La suspensió temporal de llicències als anells 1, 2 i 3

Mitjançant Acord de la Junta de Govern publicat al BOCM el 26 d’abril de 2024, l’Ajuntament va suspendre, amb caràcter cautelar i a l’empara de l’article 70 de la Llei 9/2001, del Sòl de la Comunitat de Madrid (LSCM), la concessió de noves llicències en dos supòsits dins de l’àmbit del PEH:

  • Llicències para VUT disperses en ús residencial, i per a la transformació de local en habitatge als eixos comercials del districte Centro.
  • Llicències per a VUT en edificacions diferents de l’ús residencial situades en planta baixa, a tota la ciutat.

La suspensió té una vigència inicial d’un any, prorrogable per un altre any addicional si dins d’aquest termini s’ha completat el període d’informació pública del nou planejament. És una mesura cautelar, pensada per evitar que es continuïn concedint llicències sota un règim que està a punt de ser substituït, no una prohibició definitiva de l’activitat.

Què significa a la pràctica:

Si el teu immoble es troba dins dels anells 1, 2 o 3 i encara no disposa de llicència o declaració responsable, a la pràctica no podràs tramitar-la fins que es resolgui la modificació del Pla General, tret que el teu supòsit quedi fora dels dos casos suspesos. Convé verificar cada cas, perquè la suspensió no afecta la totalitat de l’activitat d’allotjament ni les VUT ja habilitades.

Compravenda i traspàs d’una VUT ja habilitada

Una VUT que ja comptava amb llicència o declaració responsable en vigor abans de la suspensió de 2024 conserva la seva habilitació, i continua existint mercat per a aquests immobles. Qualsevol operació de compravenda d’un pis «amb VUT inclosa» a Madrid ha de verificar documentalment:

  • Que la declaració responsable o la llicència continuen vigents i corresponen exactament a aquella adreça.
  • Que no hi ha cap expedient sancionador o de comprovació obert sobre l’immoble.
  • Que l’immoble compleix els requisits introduïts pel Decret 27/2026, especialment de cara a una eventual sol·licitud del CIVUT.
  • Que la comunitat de propietaris no ha aprovat, ni pot aprovar amb la majoria de tres cinquenes parts, una prohibició expressa de l’activitat als seus estatuts.

Sancions per operar sense llicència o incomplir la normativa

A Madrid conviuen dues vies sancionadores diferents, que poden arribar a solapar-se sobre un mateix immoble.

Via turística: Llei 1/1999 d’Ordenació del Turisme de la Comunitat de Madrid

Regula les sancions a l’activitat turística irregular, amb la graduació següent de multes:

  • Infraccions lleus: fins a 3.000 euros.
  • Infraccions greus: de 3.001 a 30.000 euros.
  • Infraccions molt greus: de 30.001 a 300.000 euros, amb suspensió o tancament de fins a cinc anys, anul·lació de la inscripció al Registre d’Empreses Turístiques i clausura definitiva de l’establiment com a sancions accessòries.

Via urbanística: article 204 de la Llei del Sòl de la Comunitat de Madrid (LSCM)

L’Ajuntament l’aplica quan comprova que un immoble opera com a VUT sense l’habilitació urbanística exigible. Després d’una ordre de cessament incomplerta, les multes coercitives es van endurir i van passar de 1.000, 2.000 i 3.000 euros a 30.000, 60.000 i 100.000 euros en la primera, segona i tercera sanció ferma, respectivament, si l’activitat irregular persisteix.

Important:

La correcta tipificació jurídica de la infracció és determinant: el febrer de 2026 el Tribunal Superior de Justícia de Madrid va anul·lar una multa de 30.001 euros imposada per una tipificació incorrecta de la infracció de l’article 204.3.b de la LSCM. No convé assumir que una sanció notificada s’ajusta necessàriament a dret sense revisar l’expedient.

Comunitat de propietaris: la majoria de tres cinquenes parts

Des del 3 d’abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 va modificar l’article 17.12 de la Llei de propietat horitzontal i va invertir la regla general a tot Espanya, Madrid inclòs: l’activitat turística en un immoble sotmès a propietat horitzontal queda prohibida excepte autorització expressa de la comunitat. Aquesta autorització requereix el vot favorable de tres cinquenes parts (3/5) del total de propietaris que, al seu torn, representin tres cinquenes parts de les quotes de participació.

La misma mayoría permite a la comunidad limitar, condicionar o prohibir la actividad —y, tras el Decret 27/2026, recogerlo expresamente en sus propios estatutos—, así como aprobar un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes para las viviendas turísticas.

La reforma no té efectes retroactius: qui ja exercia l’activitat legalment abans del 3 d’abril de 2025 conserva aquest dret, sense perjudici que la comunitat pugui utilitzar la mateixa majoria per introduir límits o recàrrecs en el futur.

Si et deneguen una llicència o reps una sanció

Davant d’una denegació, un requeriment de cessament o un expedient sancionador vinculat a una VUT a Madrid, convé distingir diverses vies de defensa segons el moment del procediment:

  • Al·legacions en fase d’instrucció, per qüestionar els fets imputats o aportar prova de descàrrec.
  • Recurs d’alçada o reposició contra la resolució sancionadora, dins del termini legal corresponent.
  • Recurs contenciós administratiu quan la via administrativa s’ha esgotat sense resultat favorable, inclòs el control de la correcta tipificació de la infracció aplicada.
  • En determinats casos, impugnació d’una denegació de llicència quan hi hagi dubtes raonables sobre l’aplicació de la suspensió de 2024 al supòsit concret.

Els terminis són peremptoris i el seu incompliment pot tancar la via de defensa, per la qual cosa convé actuar des del primer moment en què es rep la notificació.

Preguntes freqüents

Es poden obtenir llicències noves de VUT a Madrid el 2026?

Als anells 1, 2 i 3, no a la pràctica: des de l’abril de 2024 està suspesa la concessió de llicències per a VUT disperses en ús residencial i per a allotjament en planta baixa d’edificis no residencials, a l’espera de la modificació del Pla General.

Què passa amb la meva VUT si ja tinc llicència en vigor?

Conserva la seva habilitació. La suspensió afecta les sol·licituds noves, no revoca automàticament les existents, tot i que convé revisar-ne l’adequació a la reforma del Decret 27/2026.

Necessito autorització de la comunitat de propietaris?

Des del 3 d’abril de 2025, sí, tret que l’activitat ja s’exercís legalment abans d’aquesta data. Es requereix una majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes.

A quant pot ascendir una sanció per operar sense llicència?

Entre 3.001 i 30.000 euros en infraccions greus i entre 30.001 i 300.000 euros en infraccions molt greus per la via turística; i fins a 30.000, 60.000 o 100.000 euros de multes coercitives successives per la via urbanística municipal.

Fonts