El 31 de març de 2026, el Ple de l'Ajuntament de València va aprovar de forma definitiva la modificació de les normes urbanístiques del seu Pla General (PGOU) que regulen els usos terciaris hotelers, entre ells els apartaments turístics. La norma es va publicar al Butlletí Oficial de la Província el 4 de maig i és aplicable des del 25 de maig de 2026. Substitueix la moratòria de llicències que la ciutat mantenia des de maig de 2024.

Important:

És una norma urbanística municipal i ja està recorreguda. La Federació d'Associacions de Veïns de València (FAAVV) l'ha impugnada i el Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana va admetre a tràmit el recurs. No substitueix la normativa autonòmica d'habitatges d'ús turístic.

Què ha aprovat València?

L'Ajuntament presenta la reforma com un canvi de model: passar d'una etapa sense límits clars a una ordenació basada en l'equilibri entre ús residencial, comerç de proximitat i oferta turística. A més, sosté que obre la porta a incentivar la reconversió d'apartaments turístics en habitatges residencials.

L'aprovació no va comptar amb el suport de l'oposició municipal (Compromís i PSPV-PSOE hi van votar en contra) ni de la FAAVV, que considera que el text està ple de buits i excepcions.

Els tres topalls que funcionen alhora

La norma introdueix tres llindars de saturació acumulatius. Si se supera qualsevol d'ells en una zona, es bloquegen noves implantacions en ella, encara que els altres dos estiguin per sota del límit.

  • 8% de places turístiques: el total de places turístiques (hotels, apartaments i habitatges d'ús turístic) no pot superar el 8% de la població empadronada de cada barri i districte.
  • 2% d'habitatges: els habitatges i apartaments turístics no poden superar el 2% del parc total d'habitatges de cada barri i districte.
  • 15% en planta baixa: en cada illa de cases, l'ús turístic no pot superar el 15% dels locals situats en planta baixa, amb l'objectiu de protegir el comerç de proximitat.

Per a propietaris i inversors: el 2% és un topall sobre el conjunt del barri, no un dret individual. Quan una zona arriba al límit, no hi entren més implantacions. Abans de comprar, reformar o sol·licitar un títol habilitant, convé comprovar la situació de la zona concreta respecte als tres llindars.

Requisits d'ubicació i accés

Fins i tot en un barri que no hagi arribat als topalls, els nous apartaments turístics en edificis d'ús mixt només es poden implantar si compleixen aquestes condicions:

  • Estar situats en baixos o primeres plantes, sempre per sota de l'ús residencial.
  • No compartir replà amb habitatges.
  • Disposar d'accés independent des del carrer, amb escala i ascensor propis, separats dels de la resta de veïns.

Aquests requisits condicionen com es pot implantar l'ús turístic a cada edifici, per la qual cosa convé revisar la configuració i el títol de l'immoble abans de qualsevol operació.

Què queda fora i què falta per aclarir

  • Ciutat Vella: queda fora d'aquesta norma perquè compta amb el seu propi Pla Especial, anterior i específic per al nucli històric.
  • Habitatges ja habilitats: les fonts consultades descriuen els topalls com un bloqueig de noves implantacions. Com afecta la norma els habitatges turístics que ja disposen de títol habilitant, la seva transmissió o la seva reforma s'ha d'analitzar amb el text publicat i cas per cas.
  • Reconversió a habitatge residencial: segons va informar la premsa local sobre el text presentat a la FAAVV abans de l'aprovació final, es contemplava un termini d'un any des de l'entrada en vigor i quatre supòsits amb condicions més flexibles. Convé contrastar-ho amb el text definitiu.
  • Marc autonòmic: continua vigent la normativa autonòmica sobre habitatges d'ús turístic (per exemple, el Decret llei 9/2024, de 2 d'agost, del Consell). La norma urbanística municipal actua juntament amb ella, no la substitueix.

El cens públic d'allotjaments turístics

La modificació crea el Cens d'Allotjaments Turístics de l'Ajuntament de València (CATAV). Segons l'Ajuntament, permetrà consultar públicament l'oferta legal d'allotjament turístic de la ciutat i inclourà els establiments hotelers, els blocs i conjunts d'apartaments, els habitatges d'ús turístic, els allotjaments rurals i els albergs que comptin amb títol habilitant municipal. L'Ajuntament va anunciar que el seu règim jurídic s'aprovaria a la Junta de Govern Local coincidint amb l'entrada en vigor de la norma.

Un recurs que pot canviar l'escenari

Segons va informar la premsa, la Sala Contenciosa Administrativa del TSJ de la Comunitat Valenciana va admetre a tràmit el recurs de la FAAVV i va demanar a l'Ajuntament l'expedient complet de la norma. Entre els seus arguments, la federació sosté que la definició d'allotjament terciari hoteler es limita a l'allotjament estrictament turístic, i que això pot facilitar que s'emmascarin habitatges turístics sota lloguers de temporada o d'estades per setmanes i mesos.

Es tracta de la tesi de la part recurrent, no d'una decisió judicial. En les fonts consultades no hem localitzat una resolució sobre el fons de l'assumpte.

Què convé fer?

  • Verificar la zona (barri, districte i illa) respecte als tres llindars i comprovar si l'immoble compleix els requisits d'ubicació i accés independent abans de comprar, reformar o sol·licitar un títol habilitant.
  • Conservar la documentació que acrediti el títol habilitant i l'ús de l'immoble.
  • No donar per fet que un lloguer de temporada o de mitja estada queda fora de control: la qualificació depèn de l'activitat real i de les normes aplicables, i és un dels punts discutits en el recurs.
  • Analitzar per separat la norma urbanística municipal, la normativa turística autonòmica i, si escau, els estatuts de la comunitat de propietaris.
  • Seguir l'evolució del recurs davant el TSJ de la Comunitat Valenciana.

València reforça el paper de l'urbanisme, i no només de la llicència turística, en l'ordenació del lloguer de curta durada. Per a propietaris i inversors, la clau és verificar el marc aplicable a cada immoble concret abans d'actuar. Aquest article és informatiu i no substitueix l'assessorament jurídic personalitzat.

Preguntes freqüents

Quants pisos turístics permet València per barri?

La norma fixa que els habitatges i apartaments turístics no poden superar el 2% del parc total d'habitatges de cada barri i districte. A més, les places turístiques totals no poden superar el 8% de la població empadronada i, en cada illa de cases, l'ús turístic no pot superar el 15% dels locals de planta baixa. Si se supera qualsevol dels tres topalls, es bloquegen noves implantacions en aquesta zona.

Des de quan s'aplica el límit del 2% a València?

El Ple de l'Ajuntament va aprovar la norma el 31 de març de 2026, es va publicar al Butlletí Oficial de la Província el 4 de maig i és aplicable des del 25 de maig de 2026. Substitueix la moratòria de llicències vigent des de maig de 2024.

Es pot obrir un apartament turístic en qualsevol planta?

No. En edificis d'ús mixt, els nous apartaments turístics només es poden situar en baixos o primeres plantes, sempre per sota de l'ús residencial, sense compartir replà amb habitatges i amb accés independent des del carrer, amb escala i ascensor propis.

Afecta aquesta norma Ciutat Vella?

No. Ciutat Vella queda fora d'aquesta norma perquè compta amb el seu propi Pla Especial, anterior i específic per al nucli històric.

Què passa amb els habitatges turístics que ja tenen títol habilitant?

Les fonts consultades descriuen els topalls com un bloqueig de noves implantacions. L'efecte sobre els habitatges ja habilitats, la seva transmissió o la seva reforma s'ha d'analitzar amb el text publicat i cas per cas.

Està recorreguda la norma de València?

Sí. La Federació d'Associacions de Veïns de València (FAAVV) l'ha recorreguda i, segons va informar la premsa, el TSJ de la Comunitat Valenciana va admetre a tràmit el recurs. En les fonts consultades no hem localitzat una resolució sobre el fons.

Fonts

Per a aquest article s'han consultat les següents fonts públiques i de premsa: