Llogar un habitatge a través d’ Airbnb —o de qualsevol altra plataforma de lloguer de curta durada— sense complir la normativa aplicable pot derivar en un expedient sancionador amb multes de milers o fins i tot centenars de milers d’euros. El 2026, el marc jurídic que regula aquestes sancions ja no depèn d’una sola norma: se superposen la normativa europea, la legislació turística autonòmica, les ordenances municipals i, després de la recent sentència del Tribunal Suprem de maig de 2026, un panorama diferent del que existia fa tot just un any en matèria de registre estatal. Aquesta guia reuneix tot el marc vigent i explica, pas a pas, quines conductes se sancionen, quant poden costar i com defensar-se.
Quines normes regulen les sancions als lloguers tipus Airbnb a Espanya?
No existeix una única «llei d’Airbnb» a Espanya. El règim sancionador aplicable a un amfitrió es construeix combinant diversos nivells normatius, i tots s’han de revisar abans de concloure si un habitatge opera legalment:
- Normativa europea: el Reglament (UE) 2024/1028 sobre la recollida de dades dels serveis de lloguer d’allotjaments de curta durada, que obliga les plataformes a transmetre informació a les autoritats.
- Normativa estatal: el Reial decret 1312/2024, que transposava aquest reglament europeu i creava la Finestreta Única Digital d’Arrendaments, a més de la normativa de consum que sanciona les mateixes plataformes per pràctiques comercials deslleials.
- Normativa autonòmica de turisme: cada comunitat autònoma té la seva pròpia llei turística, que defineix què és un habitatge d’ús turístic, exigeix una llicència o declaració responsable i estableix les infraccions i sancions aplicables.
- Ordenances i plans urbanístics municipals: ajuntaments com Barcelona, Madrid o Palma poden zonificar, limitar o directament congelar la concessió de noves llicències en determinades àrees.
Per saber si un habitatge concret pot ser sancionat cal comprovar, com a mínim, aquests quatre nivells simultàniament, perquè l’incompliment de qualsevol d’ells pot obrir un expedient independent.
La multa de 64 milions d’euros a Airbnb: què significa per als amfitrions
A finals de 2025, el Ministeri de Drets Socials, Consum i Agenda 2030 va imposar a Airbnb una sanció de 64.055.311 euros per mantenir publicats més de 65.000 anuncios d’habitatges sense llicència turística o amb un número de registre que no corresponia a l’immoble anunciat. El març de 2026, el Tribunal Superior de Justícia de Madrid va rebutjar la sol·licitud d’Airbnb de suspendre cautelarment el pagament, de manera que la sanció és ferma en via administrativa, sens perjudici del recurs judicial que la plataforma pugui continuar tramitant.
Aquesta sanció es dirigeix contra la plataforma, no directament contra cada amfitrió, però té una conseqüència pràctica rellevant: Airbnb s’ha vist obligada a retirar massivament anuncis que no acreditaven un número de llicència vàlid. Un amfitrió l’anunci del qual ha estat retirat per aquest motiu no rep automàticament una sanció personal, però sí que queda exposat al fet que l’administració autonòmica o municipal competent obri el seu propi expedient si detecta que l’habitatge operava sense habilitació.
Que la plataforma sigui sancionada per publicitat irregular no eximeix el propietari de la seva pròpia responsabilitat administrativa. Són sancions independents: una recau sobre l’intermediari per les seves obligacions de consum i transparència, i una altra pot recaure sobre el titular de l’habitatge per operar sense la llicència turística exigida a la seva comunitat autònoma.
La fi del NRUA: la sentència del Tribunal Suprem de maig de 2026
Des de l’1 de juliol de 2025 havia estat obligatori, per anunciar un habitatge de curta durada en plataformes digitals, disposar d’un Número de Registre Únic d’Arrendament (NRUA), expedit pels Registradors de la Propietat en virtut del Reial decret 1312/2024. Aquesta obligació estatal ha deixat d’existir: la Sentència del Tribunal Suprem núm. 620/2026, de 19 de maig de 2026, en resoldre el recurs interposat per la Generalitat Valenciana, va anul·lar el procediment del Registre Únic d’Arrendaments per envair competències autonòmiques, tot i que va mantenir en vigor la Finestreta Única Digital com a infraestructura d’intercanvi de dades entre administracions.
A la pràctica, això significa que:
- El número NRUA ya no es exigible per publicar un anunci a Airbnb, Booking o qualsevol altra plataforma.
- El informe anual de reservas asociado al NRUA queda suprimido.
- L’identificador que les plataformes han d’exigir torna a ser el número de registre o llicència turística autonòmica de cada comunitat, que recupera tot el seu protagonisme.
- Els expedients NRUA denegats, suspesos o pendents d’esmena perden la seva base normativa, i qui hagi abonat taxes pot reclamar-ne la devolució.
L’anul·lació del NRUA no suposa cap desregulació del sector. Les llicències turístiques autonòmiques i municipals, l’exigència de declaració responsable, el registre de viatgers i el règim sancionador de cada comunitat autònoma continuen plenament vigents i són, de fet, la base principal sobre la qual avui se sanciona els amfitrions d’Airbnb a Espanya.
Infraccions més habituals en lloguers tipus Airbnb
Al marge de la comunitat autònoma concreta, les conductes que amb més freqüència donen lloc a un expedient sancionador contra un amfitrió d’Airbnb són:
- Operar sense llicència, declaració responsable o registre turístic exigit per la normativa autonòmica.
- No exhibir el número de llicència o registre en l’anunci publicat a la plataforma.
- Incomplir la zonificació o moratòria municipal aplicable a l’adreça concreta de l’immoble.
- Superar l’aforament o l’ocupació màxima autoritzada per la llicència.
- No registrar els hostes davant les Forces i Cossos de Seguretat (Policia Nacional, Mossos d’Esquadra o altres cossos autonòmics, segons el territori) dins del termini legal de 24 hores.
- Llogar sense l’autorització exigible de la comunitat de propietaris des de l’abril de 2025.
- No liquidar les taxes o impostos turístics aplicables a la comunitat autònoma corresponent.
L’absència de qualsevol d’aquests elements pot tramitar-se com un expedient independent, de manera que no n’hi ha prou amb comprovar que l’habitatge «té llicència»: cal revisar el compliment de manera integral.
Quanties de les sancions: quant pot costar operar sense llicència
Cada comunitat autònoma té la seva pròpia llei turística i, per tant, les seves pròpies quanties, però la majoria segueix un esquema de tres nivells molt similar. A títol orientatiu:
- Infraccions lleus: generalment entre uns centenars d’euros i 3.000 euros, per incompliments formals o d’informació.
- Infraccions greus: habitualment entre 3.000 i 60.000 euros, categoria en què sol encaixar operar sense llicència o incomplir l’aforament autoritzat.
- Infraccions molt greus: des de 60.000 fins a 600.000 euros a la majoria de comunitats, reservades als incompliments reiterats, a la reincidència o als casos amb una major afectació a tercers.
Comunitats com Catalunya (Llei 13/2002), Madrid, Andalusia, la Comunitat Valenciana o Illes Balears apliquen rangs d’aquest ordre, tot i que amb matisos propis: les Illes Balears i les Canàries, per exemple, combinen aquestes quanties amb moratòries i límits de places turístiques per zona especialment estrictes, fet que fa que el risc de sanció per operar fora de termini o de zona sigui encara més gran. A més de la multa econòmica, la resolució sancionadora sol incloure el cessament immediat de l’activitat i la ordre de retirada de l’anunci de la plataforma.
La quantia final de la sanció depèn de la qualificació concreta de la infracció, de l’existència de reincidència i de circumstàncies atenuants o agreujants que s’han d’analitzar expedient per expedient. No convé assumir automàticament que s’aplicarà l’import màxim previst a la llei, ni tampoc donar per fet que una sanció notificada és ferma i definitiva sense haver esgotat les vies de defensa disponibles.
Comunitat de propietaris: la majoria de tres cinquenes parts
Des del 3 d’abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 va modificar l’article 17.12 de la Llei de propietat horitzontal i va invertir la regla general: l’activitat turística en un immoble sotmès a propietat horitzontal queda prohibida excepte amb autorització expressa de la comunitat. Aquesta autorització requereix el vot favorable de tres cinquenes parts (3/5) del total de propietaris que, alhora, representin tres cinquenes parts de les quotes de participació —un doble quòrum que s’ha de complir simultàniament—.
La mateixa majoria permet a la comunitat limitar, condicionar o directament prohibir l’activitat, així com aprovar un recàrrec de fins al 20 % en la quota de despeses comunes per als habitatges turístics, en compensació pel major ús de les zones comunes. Llogar a Airbnb sense aquesta autorització, quan sigui exigible, no només genera un conflicte amb la comunitat: també pot donar lloc a una denúncia davant l’administració turística competent.
La reforma no té efectes retroactius: qui ja exercia l’activitat legalment abans del 3 d’abril de 2025 conserva aquest dret, sens perjudici que la comunitat pugui, més endavant, utilitzar la mateixa majoria de tres cinquenes parts per introduir límits o recàrrecs en el futur.
La responsabilitat de les plataformes davant d’amfitrions i hostes
Airbnb, Booking i altres plataformes d’intermediació tenen obligacions pròpies, diferents de les de l’amfitrió: han de comprovar l’existència d’un número de registre o llicència vàlida abans de publicar un anunci, han de col·laborar amb les administracions facilitant dades agregades de les reserves i poden ser sancionades, com ha passat, per pràctiques comercials deslleials davant dels consumidors. Aquesta capa de responsabilitat de les plataformes conviu amb —però no substitueix— la responsabilitat administrativa del propietari o gestor de l’habitatge, que continua sent qui ha d’acreditar la llicència turística, el compliment urbanístic i, si escau, l’autorització de la comunitat de propietaris.
Si reps un expedient sancionador o una denúncia pel teu Airbnb
Davant d’un requeriment de cessament, una denúncia veïnal o un expedient sancionador vinculat a un habitatge d’ús turístic, convé distingir diverses vies de defensa segons el moment del procediment:
- Al·legacions en fase d’instrucció de l’expedient, per qüestionar els fets imputats o aportar prova de descàrrec.
- Recurs d’alçada o reposició contra la resolució sancionadora, dins del termini legal corresponent.
- Recurs contenciós administratiu quan la via administrativa s’ha esgotat sense resultat favorable.
- En determinats casos, impugnació d’una denegació o revocació de llicència quan hi hagi dubtes raonables sobre la correcta aplicació de la normativa autonòmica o municipal a l’immoble concret.
Els terminis són peremptoris i el seu incompliment pot tancar la via de defensa, per la qual cosa convé actuar des del primer moment en què es rep la notificació, sense esperar que la sanció esdevingui ferma.
Preguntes freqüents
Quant pot arribar a ser una multa per operar un Airbnb sense llicència a Espanya?
Depèn de la comunitat autònoma, però la majoria de lleis turístiques situen les infraccions greus entre 3.000 i 60.000 euros, i les molt greus entre 60.000 i 600.000 euros, a més del cessament de l’activitat.
Continua sent obligatori el número NRUA per anunciar un pis a Airbnb?
No. El Tribunal Suprem va anul·lar, mitjançant la sentència 620/2026, el procediment estatal del Registre Únic d’Arrendaments. L’identificador exigible torna a ser el número de registre o llicència turística de la comunitat autònoma.
Per què el Govern va sancionar Airbnb amb 64 milions d’euros?
Per mantenir publicats més de 65.000 anuncis sense llicència turística o amb un número de registre incorrecte, en un expedient que es va convertir en resolució ferma a finals de 2025.
Necessito autorització de la comunitat de propietaris per llogar a Airbnb?
Des del 3 d’abril de 2025, sí, excepte si l’activitat ja s’exercia legalment abans d’aquesta data. L’autorització requereix una majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes.