En matèria d’habitatge turístic convé separar dos plans que sovint es barregen: l’habilitació administrativa per desenvolupar l’activitat i la situació jurídica de l’immoble dins de la comunitat de propietaris. Que un habitatge compleixi els requisits turístics d’una comunitat autònoma o d’un municipi no vol dir, per si sol, que qualsevol conflicte comunitari quedi resolt.
La llicència administrativa no substitueix l’anàlisi comunitari
La primera comprovació ha de ser administrativa: planejament, declaració responsable o llicència quan escaigui, normativa turística aplicable i, quan correspongui, inscripció o número de registre. La segona és civil i comunitària: títol constitutiu, estatuts, acords de la comunitat i regles de la Llei de Propietat Horitzontal.
La jurisprudència del Tribunal Suprem ha considerat rellevants les prohibicions estatutàries que reserven els habitatges a un ús exclusivament residencial o que exclouen determinades activitats empresarials o comercials. La sentència 1643/2023, per exemple, va confirmar el cessament d’una activitat turística quan els estatuts contenien una prohibició aplicable a l’immoble.
Què revisar als estatuts
No n’hi ha prou de buscar literalment les paraules «pis turístic». Cal analitzar el text complet dels estatuts i del títol constitutiu: ús exclusivament residencial, prohibicions d’activitats professionals o mercantils, limitacions d’hostatge i qualsevol regla específica sobre destinacions o activitats.
També cal comprovar si la clàusula està inscrita, com es va aprovar i si hi ha jurisprudència aplicable a una redacció semblant. La interpretació de les limitacions al domini requereix atenció al contingut concret de cada clàusula i a les circumstàncies de l’immoble.
Què canvia des del 3 d’abril de 2025
La reforma de la Llei de Propietat Horitzontal va introduir un règim específic per a l’exercici de determinades activitats d’allotjament turístic en edificis subjectes a propietat horitzontal. L’article 7.3 exigeix l’aprovació expressa de la comunitat en els termes de l’article 17.12 quan es pretén iniciar l’activitat en els supòsits previstos per la norma. Les resolucions de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública publicades el 2026 han aplicat aquest règim en analitzar sol·licituds de registre turístic.
L’article 17.12 contempla la majoria de tres cinquenes parts per als acords relatius a l’activitat turística en els termes legals. Quan ja hi ha una prohibició estatutària, la qüestió pot ser diferent: pot ser necessari modificar aquesta prohibició, no simplement obtenir una autorització puntual.
Per què importa la data d’inici
Les regles transitòries són especialment importants. La Direcció General ha reiterat el 2026 que cal comprovar si l’activitat turística ja s’exercia i estava emparada per la normativa sectorial abans de l’entrada en vigor del nou règim. Per això, per a cada immoble convé reconstruir documentalment la cronologia: llicència o declaració responsable, alta turística, estatuts i acords comunitaris.
Conclusió
Un habitatge turístic s’ha d’analitzar en diversos nivells. L’existència d’una llicència, declaració responsable o registre turístic no substitueix la revisió dels estatuts i dels acords de la comunitat. De la mateixa manera, una qüestió comunitària no elimina la necessitat de complir el planejament i la normativa turística.
Abans d’iniciar, comprar o continuar una activitat, convé revisar conjuntament tots dos plans i documentar la situació concreta de l’immoble.