Des del 3 d'abril de 2025, cap habitatge situat en un edifici en règim de propietat horitzontal es pot destinar a habitatge d'ús turístic sense el consentiment exprés de la comunitat de propietaris. La Llei Orgànica 1/2025 va invertir la regla que regia fins llavors —on l'activitat turística era lliure llevat de prohibició expressa als estatuts— i la va substituir per un règim d'autorització prèvia amb una majoria reforçada. Aquesta guia explica què exigeix la llei, com es convoca i es computa la junta, què pot fer la comunitat amb les llicències que ja funcionaven abans de la reforma i com defensar-se si un acord s'ha adoptat de manera irregular.
Què canvia la Llei Orgànica 1/2025 a la Llei de Propietat Horitzontal
La reforma modifica l'article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) i afecta directament qualsevol propietari que vulgui destinar el seu habitatge, o part d'ell, a lloguer turístic de curta estada. Abans de la reforma, l'activitat es considerava en principi lliure, llevat que els estatuts de la comunitat la prohibissin expressament o la limitessin. Des d'abril de 2025, el criteri s'inverteix: l'activitat turística queda prohibida llevat que la junta l'autoritzi expressament, amb un quòrum reforçat que abans només s'exigia per prohibir-la.
El canvi no és merament formal. Significa que el silenci dels estatuts, que abans afavoria el propietari que volia explotar el seu pis turísticament, ara juga en la seva contra: si la comunitat no ha adoptat un acord exprés d'autorització, l'activitat no es pot iniciar legalment, amb independència que hi hagi o no una llicència turística municipal en vigor.
La majoria de tres cinquenes parts: un doble quòrum
L'acord d'autorització —igual que el de limitació, prohibició o recàrrec— requereix el vot favorable de tres cinquenes parts (3/5) del total de propietaris que, alhora, representin tres cinquenes parts de les quotes de participació. Es tracta d'un doble quòrum que s'ha de complir simultàniament: no n'hi ha prou que votin a favor tres cinquenes parts dels propietaris presents si aquests no representen també tres cinquenes parts del total de les quotes de l'edifici, i viceversa.
Aquest llindar és més exigent que el de majoria simple, però inferior al d'unanimitat. En comunitats amb molts propietaris absents o amb quotes molt desiguals entre pisos, arribar a les tres cinquenes parts pot requerir diverses convocatòries o una feina prèvia de recollida de suports abans de la junta.
La majoria de tres cinquenes parts es calcula sobre el total de propietaris de la comunitat, no només sobre els assistents a la junta. Els propietaris absents que no manifestin la seva discrepància dins el termini legal després de la notificació de l'acord es computen, segons els casos, com a favorables, per la qual cosa convé revisar amb detall l'acta i les notificacions posteriors.
Com es convoca i se celebra la junta
Perquè un acord sobre habitatge turístic sigui vàlid, s'han de respectar les regles generals de convocatòria i desenvolupament de la junta de propietaris:
- El punt ha de figurar de manera expressa i clara a l'ordre del dia de la convocatòria; no és vàlid aprovar-lo com a «precs i preguntes» o sota un epígraf genèric.
- La convocatòria s'ha de trametre amb l'antelació mínima que exigeix la LPH i notificar-se a tots els propietaris al domicili designat a aquests efectes.
- L'administrador o el president han de deixar constància a l'acta del sentit del vot de cada propietari i del percentatge de quota que representa, per poder verificar després si es va assolir el doble quòrum.
- Els propietaris amb quotes pendents de pagament poden assistir amb veu, però el seu dret de vot pot quedar limitat d'acord amb les regles generals de la LPH sobre morositat.
Un defecte en qualsevol d'aquests tràmits —ordre del dia insuficient, convocatòria fora de termini o còmput erroni de quotes— és motiu habitual d'impugnació de l'acord.
Què pot decidir la comunitat amb aquesta majoria
Amb el mateix quòrum de tres cinquenes parts, la junta pot adoptar diversos tipus d'acord sobre l'habitatge turístic, que convé no confondre:
Autoritzar l'activitat
Permet que un o diversos propietaris iniciïn legalment l'activitat turística al seu habitatge, subjecte a les condicions que la mateixa comunitat vulgui fixar en el mateix acord.
Limitar o condicionar l'activitat
La comunitat pot autoritzar l'activitat de manera parcial: per exemple, restringint-la a determinades plantes, fixant un nombre màxim d'habitatges turístics simultanis a l'edifici o imposant normes de convivència addicionals sobre soroll, horaris d'entrada i sortida d'hostes o ús de zones comunes.
Prohibir l'activitat
La comunitat pot acordar la prohibició total de l'habitatge turístic a l'edifici, amb els mateixos efectes —i les mateixes garanties de convocatòria i quòrum— que un acord d'autorització.
Aprovar un recàrrec en la quota de despeses comunes
La reforma habilita la comunitat a aprovar, amb la mateixa majoria de tres cinquenes parts, un recàrrec de fins al 20 % en la quota de despeses comunes que correspongui als habitatges turístics, com a compensació pel major ús de zones comunes, ascensors o serveis de l'edifici que aquest tipus d'activitat sol generar.
Autorització, límits, prohibició i recàrrec són decisions independents entre si, encara que comparteixin el mateix quòrum. Una comunitat pot, per exemple, autoritzar l'activitat i, en la mateixa junta o en una de posterior, aprovar el recàrrec del 20 % sense necessitat de prohibir ni limitar res més.
Règim transitori: qui conserva el dret adquirit
La reforma no té efectes retroactius. Els propietaris que ja exercien l'activitat turística de manera legal abans del 3 d'abril de 2025 —amb llicència en vigor i complint la normativa aplicable en aquell moment— conserven aquest dret, encara que la comunitat no hagi adoptat cap acord exprés d'autorització.
Aquesta protecció té, no obstant això, dos matisos importants:
- El dret adquirit es refereix a seguir operant, no impedeix que la comunitat, amb la majoria de tres cinquenes parts, aprovi a futur un recàrrec en despeses comunes també aplicable als habitatges ja en funcionament.
- Si la llicència turística municipal caduca, s'extingeix o no es renova —com passa, per exemple, amb el calendari d'extinció de llicències HUTB anunciat en alguns municipis—, el dret adquirit decau juntament amb la llicència, i una nova posada en marxa de l'activitat quedaria ja subjecta al règim d'autorització expressa.
Convé documentar de manera fefaent la data d'inici de l'activitat i l'estat de la llicència abans d'abril de 2025, especialment de cara a una eventual venda de l'immoble o a una comprovació posterior per part de la comunitat.
Comunitat de propietaris i compravenda d'un pis amb activitat turística
Comprar un habitatge que ja opera com a allotjament turístic no trasllada automàticament el dret adquirit al nou propietari en tots els casos, i convé verificar, abans de signar:
- Si existeix un acord exprés de la comunitat que autoritzi l'activitat amb independència de qui sigui el titular, o si la continuïtat depèn que l'activitat no s'hagi interromput des d'abans d'abril de 2025.
- Si la comunitat ja ha aprovat, o té previst sotmetre a votació, un recàrrec en despeses comunes aplicable a l'habitatge.
- El contingut dels estatuts i del llibre d'actes, per descartar prohibicions o limitacions prèvies que poguessin no constar al registre de la propietat.
- L'estat de la llicència turística municipal associada a l'immoble i la seva data de caducitat, de manera independent al règim de propietat horitzontal.
Com impugnar un acord de la comunitat
Un propietari disconforme amb un acord sobre habitatge turístic —ja sigui perquè es va aprovar sense assolir el quòrum exigit, perquè no figurava a l'ordre del dia o perquè considera que l'acord és abusiu o discriminatori— pot acudir a la via judicial dins dels terminis que marca la LPH:
- Tres mesos des de l'adopció de l'acord, amb caràcter general, per als propietaris que van assistir i van votar en contra o es van abstenir.
- Tres mesos des que es va tenir coneixement de l'acord per a qui, havent d'haver estat convocat, no ho va ser.
- Un any quan l'acord sigui contrari a la llei o als estatuts de la comunitat, incloent-hi defectes greus en el quòrum o en la convocatòria.
Abans d'acudir als tribunals, és recomanable sol·licitar per escrit una còpia certificada de l'acta i del llibre de propietaris per poder verificar de manera documental el còmput exacte de vots i quotes, ja que la càrrega d'acreditar el compliment del quòrum recau habitualment sobre qui defensa la validesa de l'acord.
Impugnar un acord no suspèn automàticament els seus efectes. Si la comunitat ha prohibit l'activitat i el propietari continua operant mentre es resol la impugnació, pot exposar-se a reclamacions addicionals per part de la mateixa comunitat, amb independència del resultat final del procediment judicial.
Relació amb la llicència turística municipal i autonòmica
L'acord de la comunitat de propietaris és un requisit addicional i independent de la llicència turística municipal i de la normativa autonòmica aplicable. Tenir una llicència HUT en vigor no eximeix de comptar amb l'autorització de la comunitat, i viceversa: comptar amb l'autorització de la comunitat no substitueix la llicència municipal, la inscripció al registre turístic autonòmic ni la resta d'obligacions formals de l'activitat. Els tres règims —comunitat de propietaris, llicència municipal i registre turístic— s'han de complir de manera acumulativa i convé revisar-los conjuntament abans d'iniciar o continuar l'activitat.
Preguntes freqüents
Necessito autorització de la comunitat de propietaris per llogar el meu pis com a habitatge turístic?
Des del 3 d'abril de 2025, sí, llevat que l'activitat ja s'exercís legalment abans d'aquesta data. L'autorització requereix una majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes.
Pot la comunitat prohibir els pisos turístics que ja funcionen legalment?
No amb caràcter retroactiu. Qui ja operava legalment abans del 3 d'abril de 2025 conserva aquest dret, encara que la comunitat sí que pot aprovar a futur límits o un recàrrec en despeses comunes.
Quina majoria cal per aprovar el recàrrec del 20 % en despeses comunes?
La mateixa majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes que s'exigeix per autoritzar, limitar o prohibir l'activitat turística.
Com s'impugna un acord de la comunitat sobre habitatge turístic?
Per via judicial, en el termini de tres mesos des de la seva adopció o d'un any si l'acord és contrari a la llei o als estatuts, quan no s'hagin respectat els requisits de convocatòria, quòrum o majoria.