Comprar un habitatge per destinar-lo al lloguer turístic exigeix una due diligence jurídica específica. Una llicència existent, un anunci actiu en una plataforma o una activitat que hagi funcionat durant anys no basten per garantir que l’ús es pugui mantenir després de la compravenda.
1. Llicència i situació administrativa
Cal comprovar quin títol habilita realment l’activitat: llicència, autorització, declaració responsable o un altre règim autonòmic. També cal verificar si continua vigent, si està vinculada a l’habitatge concret i si hi ha expedients, limitacions urbanístiques o condicions de funcionament.
2. Estatuts i comunitat de propietaris
La revisió ha d’incloure el títol constitutiu, els estatuts inscrits i els acords comunitaris. Les clàusules que reserven l’ús a habitatge o prohibeixen determinades activitats poden tenir conseqüències rellevants. El Tribunal Suprem ha reconegut efectes a determinades prohibicions estatutàries aplicables a l’ús turístic.
3. El règim comunitari des del 2025
Des del 3 d’abril de 2025, l’article 7.3 de la Llei de Propietat Horitzontal exigeix, en els supòsits previstos legalment, l’aprovació expressa de la comunitat per iniciar l’activitat turística. L’article 17.12 regula la majoria de tres cinquenes parts i les condicions d’aquests acords. Les resolucions registrals del 2026 mostren que la data d’inici de l’activitat i les regles transitòries poden ser determinants.
4. Urbanisme, turisme i registre
També cal separar tres comprovacions: compatibilitat urbanística, habilitació turística i situació registral. Que un habitatge figuri en una plataforma no acredita per si sol cap d’aquestes circumstàncies.
5. Documentació que convé demanar abans de signar
- Títol de propietat i nota simple actualitzada.
- Estatuts i títol constitutiu de la comunitat.
- Actes comunitàries rellevants.
- Llicència, autorització o declaració responsable turística.
- Certificats o justificants d’inscripció turística quan escaigui.
- Informació sobre expedients sancionadors o urbanístics.
- Documentació relativa al registre de lloguer de curta durada quan sigui aplicable.
Conclusió
L’objectiu de la revisió prèvia no és només comprovar si «hi ha llicència», sinó determinar si l’ús turístic és jurídicament viable i sostenible a l’immoble concret. La situació pot dependre de la normativa territorial, dels estatuts, d’acords comunitaris i de la data en què va començar l’activitat.