La regulació dels habitatges turístics no s’entén únicament a partir de la normativa turística. El 2026, la jurisprudència del Tribunal Suprem i les resolucions de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública han consolidat diverses regles que afecten directament propietaris, compradors i comunitats de propietaris.
Una llicència turística no resol per si sola tota la situació jurídica
L’autorització administrativa i la posició de l’habitatge dins de la comunitat de propietaris són qüestions diferents. Un habitatge pot complir determinats requisits administratius i, alhora, estar subjecte a una limitació estatutària o a un acord comunitari que cal analitzar.
El Tribunal Suprem i les comunitats de propietaris
Les sentències del Ple de la Sala Primera de 3 d’octubre de 2024 van interpretar l’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal i van admetre que l’expressió legal sobre limitar o condicionar l’activitat pot comprendre també la seva prohibició mitjançant la majoria de tres cinquenes parts, dins del marc legal aplicable.
La sentència de 2 de setembre de 2025 va tornar sobre aquesta doctrina i la va relacionar amb la reforma legislativa posterior. L’anàlisi de cada immoble exigeix comprovar la data d’adopció de l’acord, el seu contingut, les majories obtingudes i la situació concreta de l’activitat.
La data d’inici de l’activitat és rellevant
Des del 3 d’abril de 2025, l’article 7.3 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix un règim específic per a determinades activitats turístiques i remet a l’aprovació expressa de la comunitat conforme a l’article 17.12, sense perjudici de les regles transitòries que puguin resultar aplicables.
Per això, en una compravenda o en una revisió d’un habitatge ja explotat, convé acreditar quan va començar realment l’activitat i quin títol turístic existia en aquell moment.
Els estatuts s’han de llegir de manera completa
La doctrina registral del 2026 mostra que no totes les clàusules produeixen el mateix efecte. Expressions com ús exclusivament residencial, prohibicions d’activitats comercials o referències expresses a habitatges turístics poden tenir conseqüències diferents segons la seva redacció, data i encaix jurídic.
Què ha de revisar un propietari o comprador?
- La llicència, declaració responsable o autorització turística que correspongui.
- La normativa urbanística i turística autonòmica i municipal.
- Els estatuts inscrits de la comunitat.
- Les actes i acords comunitaris relacionats amb l’activitat.
- La data d’inici i continuïtat de l’explotació.
- La situació registral i qualsevol requisit aplicable al registre de lloguers.
Conclusió
La jurisprudència recent no permet reduir l’anàlisi a una sola llicència o a una sola norma. Per determinar si un habitatge turístic pot operar, cal estudiar conjuntament la normativa administrativa, la propietat horitzontal, els estatuts i la situació registral. La documentació concreta de l’immoble continua sent decisiva.