El marc regulatori del lloguer vacacional a Espanya viu un procés de transformació constant. Cada any, comunitats autònomes i municipis modifiquen, endureixen o, en alguns casos, reorienten la seva normativa sobre habitatge turístic. I a això s’hi suma ara la dimensió europea, amb el Reglament de Dades de Curta Estada, que obliga les plataformes a compartir informació sobre els amfitrions amb les autoritats.
Aquest article recull els canvis més rellevants produïts o consolidats el 2025-2026 i les seves implicacions pràctiques per a propietaris i gestors de lloguer vacacional a Espanya.
El Reglament europeu de dades de curta estada (EU STR Regulation)
Una de les novetats més importants a l’horitzó regulatori és el Reglament (UE) 2024/1028 sobre dades de lloguer de curta estada, que va entrar en vigor el 2024 i la plena aplicació del qual s’està implementant progressivament. Aquest reglament obliga plataformes com Airbnb, Booking i Vrbo a:
- Verificar que els anuncis publicats inclouen el número de registre o llicència turística vàlida abans de la seva publicació.
- Transmetre periòdicament dades d’activitat dels amfitrions (nombre de pernoctacions, ingressos, localització de l’immoble) a les autoritats nacionals designades per cada Estat membre.
- Retirar anuncis sense registre vàlid quan així ho requereixi l’autoritat competent.
Per a Espanya, això significa que les administracions autonòmiques i municipals tindran accés sistemàtic i periòdic a dades sobre qui opera i quant ingressa. Allò que fins ara requeria una inspecció manual —localitzar habitatges que operen sense llicència— passarà a ser un procés molt més automatitzat.
Conseqüència pràctica: Operar sense llicència o amb dades incorrectes a les plataformes serà cada vegada més fàcil de detectar per a l’administració. Si hi ha alguna irregularitat en la situació legal de l’habitatge, el 2026 és el moment de regularitzar-la o buscar assessorament.
Novetats per comunitats autònomes
Catalunya: el decret sobre comunicació de viatgers
A Catalunya, l’obligació de comunicar les dades dels viatgers als Mossos d’Esquadra durant les primeres 24 hores de la seva estada ha estat objecte de múltiples impugnacions judicials. El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha suspès cautelarment alguns aspectes d’aquesta obligació, però la situació continua sent incerta i evoluciona al llarg del 2025. Els propietaris han de mantenir-se informats sobre l’estat processal d’aquestes suspensions.
Madrid: revisió del règim d’usos
La Comunitat de Madrid va iniciar el 2024 un procés de revisió de la normativa d’habitatges turístics que podria modificar el requisit d’accés independent des del portal per a pisos en edificis plurifamiliars. Aquest requisit, que exclou de facto la majoria dels pisos a Madrid capital, ha estat criticat per propietaris i plataformes pel seu caràcter restrictiu. El procés normatiu està pendent de resolució.
Balears: el sistema de places turístiques transferibles
El model balear, que limita el nombre total de places d’allotjament turístic a l’arxipèlag i en permet la transferència entre propietaris (Ecotaxa i Borsa de places), ha consolidat un mercat de compravenda de places turístiques amb preus cada vegada més elevats a les illes amb més demanda (Eivissa, Mallorca). El 2025 s’ha produït una actualització del registre de places que ha donat lloc a nombrosos expedients de revocació de plaques irregulars.
Canàries: la distinció entre zones residencials i turístiques
El Tribunal Superior de Justícia de Canàries ha ratificat el 2024 la validesa de la distinció entre zones residencials —on el lloguer vacacional està prohibit o molt limitat— i zones turístiques —on està permès amb llicència—. Això ha donat lloc a un increment dels expedients sancionadors en municipis com Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria o Arrecife, on els propietaris de zones residencials han continuat operant.
Andalusia: reforç de la inspecció
La Junta d’Andalusia ha reforçat els recursos destinats a la inspecció turística, especialment a la Costa del Sol i la província de Granada. El creuament de dades amb el Registre de Turisme d’Andalusia i les plataformes digitals ha permès detectar centenars d’habitatges que operaven sense la declaració responsable preceptiva.
La regulació dels gestors de pisos turístics
Un aspecte que ha guanyat rellevància el 2025 és el règim jurídic de les empreses gestores de pisos turístics (property managers). Diverses comunitats autònomes estan analitzant la possibilitat d’exigir un registre específic per a aquestes empreses i establir responsabilitat solidària entre el propietari i el gestor en cas d’infracció.
Actualment, la responsabilitat administrativa per infraccions turístiques recau principalment sobre el propietari de l’immoble, tot i que es pot estendre al gestor quan aquest actua com a titular de l’activitat. La línia entre tots dos rols no sempre és clara als contractes de gestió, cosa que genera conflictes en els expedients sancionadors.
L’impacte de la Llei d’Habitatge de 2023 en el lloguer turístic
La Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge va introduir modificacions a la Llei d’arrendaments urbans i a la Llei de propietat horitzontal que afecten indirectament el lloguer turístic:
- Es va reforçar la distinció entre arrendament de temporada i lloguer turístic, creant més pressió perquè els propietaris que lloguen per períodes curts s’acullin al marc turístic i compleixin la normativa sectorial.
- Es va confirmar la possibilitat que les comunitats de propietaris limitin o prohibeixin el lloguer vacacional per acord de 3/5 parts, acord que es pot adoptar amb caràcter retroactiu i afectar propietaris que ja estaven operant.
- La declaració de zones tensionades —àrees amb un mercat residencial especialment pressionat— pot tenir efectes indirectes sobre el lloguer vacacional en municipis amb alta concentració d’habitatges turístics.
Què han de fer els propietaris el 2026?
Davant d’aquest panorama normatiu canviant, les recomanacions pràctiques per a propietaris i gestors d’habitatge turístic són:
- Verificar la vigència de la llicència o registre: Les llicències turístiques poden quedar revocades o suspeses si no es compleix amb les obligacions de renovació o si l’immoble ha patit modificacions rellevants.
- Comprovar que l’anunci a les plataformes inclou el número de registre vàlid: El Reglament europeu farà que aquesta dada sigui verificada de manera automàtica.
- Revisar els estatuts de la comunitat de propietaris: Comprovar si hi ha algun acord o previsió estatutària que limiti el lloguer vacacional.
- Anticipar-se a la regularització: Si hi ha alguna situació d’incompliment, actuar abans que arribi la inspecció és sempre més barat i menys arriscat que actuar després.
- Buscar assessorament especialitzat: La complexitat i variabilitat de la normativa fa que sigui difícil mantenir-se actualitzat sense suport professional.
Lectura relacionada: València limita al 2 % els habitatges turístics per barri: què canvia per a propietaris i inversors. Un exemple recent de com un ajuntament utilitza l’urbanisme per limitar els apartaments turístics per barri.
Nota: Aquest article té caràcter informatiu general i no constitueix assessorament jurídic. La normativa varia segons la comunitat autònoma i el municipi concret, i pot haver canviat des de la data de publicació. Per a qualsevol decisió amb implicacions legals, consulteu amb un advocat especialista.