Defensa ante expedientes de disciplina urbanística por vivienda turística
Asesoramiento a propietarios que han recibido una orden de cese, un requerimiento municipal o un expediente por incompatibilidad urbanística del uso turístico de su vivienda.
Analizar mi caso sin compromisoCuando el problema no es la licencia turística, sino el uso urbanístico
Una vivienda puede tener la documentación turística en regla y, aun así, recibir un expediente del Ayuntamiento porque el planeamiento no admite ese uso en su ubicación. Es una vía distinta de la sanción turística y se defiende de forma distinta.
Órdenes de cese de actividad
Análisis de la orden municipal de cese del uso turístico, su motivación, el órgano que la dicta y las vías para impugnarla.
Ver vías de recurso →Incompatibilidad urbanística
Estudio del planeamiento aplicable al inmueble y de la fecha de inicio de la actividad, para valorar si el uso es realmente incompatible.
Ver guía PEUAT →Procedimiento sancionador urbanístico
Defensa frente a sanciones y multas coercitivas por usos no autorizados, con revisión de la tipificación y la proporcionalidad.
Ver información →Legalización y alternativas
Estudio de si es posible regularizar el uso, cambiar de modalidad de alquiler o negociar un plazo antes de la ejecución.
Ver licencias →Qué se revisa en un expediente urbanístico
La normativa urbanística es autonómica y municipal, y cambia mucho de una ciudad a otra. En Barcelona, por ejemplo, el uso turístico está condicionado por el plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (PEUAT); en otros municipios dependerá del planeamiento general y de las ordenanzas. Por eso el primer paso es identificar con precisión qué ordenación se aplica al inmueble.
En la defensa se revisan, entre otros aspectos, la competencia del órgano, la correcta notificación, la fecha de inicio de la actividad frente a la entrada en vigor del planeamiento, si existe licencia o título previo, la motivación de la orden de cese y la proporcionalidad de las medidas adoptadas. También se estudia si cabe solicitar la suspensión cautelar de la orden mientras se tramita el recurso.
Los plazos de recurso son los generales: un mes para la reposición o la alzada y dos meses para el recurso contencioso-administrativo desde la notificación de la resolución. Una orden de cese ignorada puede derivar en multas coercitivas o en la ejecución subsidiaria, de modo que conviene revisarla cuanto antes.
Cómo planteamos el caso
Identificar la ordenación
Planeamiento y ordenanzas aplicables al inmueble, y situación urbanística y turística actual de la vivienda.
Analizar la resolución
Motivación, órgano, plazos, medidas ordenadas y posibles defectos de procedimiento.
Definir la estrategia
Alegaciones, recurso, solicitud de suspensión, legalización o negociación con el Ayuntamiento.
Seguimiento
Acompañamiento ante el Ayuntamiento y, si procede, ante los juzgados de lo contencioso-administrativo.
Preguntas frecuentes
Es el procedimiento con el que el Ayuntamiento comprueba que un uso o una obra respeta el planeamiento y, si no es así, ordena restablecer la legalidad (por ejemplo, el cese del uso) o impone una sanción.
Sí, es posible. La documentación turística y el cumplimiento urbanístico son cuestiones distintas, y una vivienda puede estar en regla en una y no en la otra. Hay que revisar el caso concreto.
Puede solicitarse como medida cautelar. Que se conceda depende de las circunstancias del caso y de los perjuicios que cause la ejecución inmediata, por lo que no puede darse como seguro.
Puede dar lugar a multas coercitivas y a otras medidas de ejecución. Aunque no estés de acuerdo con la orden, conviene responder y recurrir en plazo.
Como regla general, un mes para el recurso de reposición o de alzada y dos meses para el contencioso-administrativo desde la notificación. Debe comprobarse sobre la resolución recibida.