Defensa davant d'expedients de disciplina urbanística per habitatge turístic
Assessorament a propietaris que han rebut una ordre de cessament, un requeriment municipal o un expedient per incompatibilitat urbanística de l'ús turístic del seu habitatge.
Analitzar el meu cas sense compromísQuan el problema no és la llicència turística, sinó l'ús urbanístic
Un habitatge pot tenir la documentació turística en regla i, tot i això, rebre un expedient de l'Ajuntament perquè el planejament no admet aquest ús a la seva ubicació. És una via diferent de la sanció turística i es defensa de manera diferent.
Ordres de cessament d'activitat
Anàlisi de l'ordre municipal de cessament de l'ús turístic, la seva motivació, l'òrgan que la dicta i les vies per impugnar-la.
Veure vies de recurs →Incompatibilitat urbanística
Estudi del planejament aplicable a l'immoble i de la data d'inici de l'activitat, per valorar si l'ús és realment incompatible.
Veure guia PEUAT →Procediment sancionador urbanístic
Defensa davant de sancions i multes coercitives per usos no autoritzats, amb revisió de la tipificació i la proporcionalitat.
Veure informació →Legalització i alternatives
Estudi de si és possible regularitzar l'ús, canviar de modalitat de lloguer o negociar un termini abans de l'execució.
Veure llicències →Què es revisa en un expedient urbanístic
La normativa urbanística és autonòmica i municipal, i canvia molt d'una ciutat a una altra. A Barcelona, per exemple, l'ús turístic està condicionat pel pla especial urbanístic d'allotjaments turístics (PEUAT); en altres municipis dependrà del planejament general i de les ordenances. Per això el primer pas és identificar amb precisió quina ordenació s'aplica a l'immoble.
En la defensa es revisen, entre altres aspectes, la competència de l'òrgan, la correcta notificació, la data d'inici de l'activitat davant de l'entrada en vigor del planejament, si existeix llicència o títol previ, la motivació de l'ordre de cessament i la proporcionalitat de les mesures adoptades. També s'estudia si cal sol·licitar la suspensió cautelar de l'ordre mentre es tramita el recurs.
Els terminis de recurs són els generals: un mes per a la reposició o l'alçada i dos mesos per al recurs contenciós administratiu des de la notificació de la resolució. Una ordre de cessament ignorada pot derivar en multes coercitives o en l'execució subsidiària, de manera que convé revisar-la com més aviat millor.
Com plantegem el cas
Identificar l'ordenació
Planejament i ordenances aplicables a l'immoble, i situació urbanística i turística actual de l'habitatge.
Analitzar la resolució
Motivació, òrgan, terminis, mesures ordenades i possibles defectes de procediment.
Definir l'estratègia
Al·legacions, recurs, sol·licitud de suspensió, legalització o negociació amb l'Ajuntament.
Seguiment
Acompanyament davant de l'Ajuntament i, si escau, davant dels jutjats contenciosos administratius.
Preguntes freqüents
És el procediment amb el qual l'Ajuntament comprova que un ús o una obra respecta el planejament i, si no és així, ordena restablir la legalitat (per exemple, el cessament de l'ús) o imposa una sanció.
Sí, és possible. La documentació turística i el compliment urbanístic són qüestions diferents, i un habitatge pot estar en regla en una i no en l'altra. Cal revisar el cas concret.
Es pot sol·licitar com a mesura cautelar. Que es concedeixi depèn de les circumstàncies del cas i dels perjudicis que causi l'execució immediata, per la qual cosa no es pot donar per segur.
Pot donar lloc a multes coercitives i a altres mesures d'execució. Encara que no estiguis d'acord amb l'ordre, convé respondre i recórrer dins de termini.
Com a regla general, un mes per al recurs de reposició o d'alçada i dos mesos per al contenciós administratiu des de la notificació. S'ha de comprovar sobre la resolució rebuda.